恆大深圳舊改未了局：龍崗巨無霸項目轉手深鐵，國資屢成座上賓

在寸土寸金的深圳，恆大曾靠舊改开疆拓土。爆發流動性危機後，這些舊改項目陷入停滯，深圳國資相繼出手接盤。

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4月14日及17日，深圳公共資源交易公共服務平臺相繼發布了龍崗區四聯社區排榜村城市更新項目兩份招標公告，一份爲建築方案設計及建築專業初步設計，另一份爲醫院設計總承包。兩份公告的項目建設單位均爲深圳地鐵置業集團有限公司（下稱“深鐵置業”），意味着深鐵置業已經接手了恆大橫崗四聯排榜村舊改。

這也是繼招商蛇口接盤恆大深圳南山餅幹廠項目後，深圳國企再次紓困恆大舊改。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代財經稱，國企接盤爆雷民企的舊改項目，主要目的還是維持社會穩定、保交樓。舊改項目任務量很大，也只有國企、央企有能力承接。

深圳國資再紓困

排榜村舊改項目位於深圳市龍崗區橫崗街道辦，於2016年12月列入《2016年深圳市城市更新單元計劃第六批計劃》。該項目更新單元範圍用地60.66萬平方米，拆除重建面積50.59萬平方米，其中住宅131.85萬平方米（含保障性住房合計26.1萬平方米，包括安居型商品房8.7萬平方米、公共租賃住房8.7萬平方米、租賃型人才住房8.7萬平方米），是橫崗最大的舊改項目，計劃總投資464.43億元。

項目原由深圳本土房企桑泰集團中標开發，2019年引入恆大共同操盤。彼時恆大正春風得意，各方對恆大的加入寄予厚望，期待它能加速龍崗這個重點改造項目的進程。但隨着恆大爆雷，該項目也與恆大旗下其他項目一樣陷入停滯。

如今，深鐵置業入局有望使該項目盤活。李宇嘉稱，舊改項目涉及回遷安置、公共設施短板補足、保障性住房建設等，均制約着盈利空間，國、央企才有能力接盤，一方面它們有保交房、維持社會穩定的社會責任，另一方面融資成本比較低、不在意短期收益。

作爲最早效仿香港地鐵“地鐵+物業开發”模式的內地地鐵公司，深圳地鐵在房地產行業存在感十足，不僅是龍頭房企萬科的第一大股東，專門負責房地產开發業務的全資子公司深鐵置業也是深圳樓市一支不可忽視的力量。2022年，深鐵置業在深圳集中供地中共拿下6宗宅地，總金額達153.7億元；銷售額也逆市增長，位列深圳房企銷售金額榜TOP3。

深圳國、央企接盤恆大項目已有先例。此前，招商蛇口接盤了深圳南山區的恆大原聯合餅幹廠城市更新項目。該項目位於蛇口灣廈村和海灣村內，佔地面積24.95萬平方米，貨值超千億，周邊亦豪宅林立，是恆大在深圳最有價值的舊改項目之一。

今年3月，即招商蛇口接盤4個月後，餅幹廠舊改草案調規事宜快速落地，規劃容積率由8.9降低至6.5，且取消了人才住房和保障性住房的建設要求，增加了2.67萬平方米的可售住宅。以臨近的雍景灣3月份二手掛牌單價10.8萬/平方米爲參考，新增的可售住宅將帶來28.8億元貨值。

相對而言，排榜村舊改項目或稍顯遜色。但李宇嘉認爲，目前深圳新房交易多在龍崗、寶安等價格相對低的區域，尤其中低價位、中小戶型的新樓盤去化比較快。

恆大深圳舊改曲折

前恆大總裁夏海鈞曾表示“城市更新將是房企的必爭之地”，恆大的舊改規模也一度快速擴容，2020年中舊改項目爲104個，到了2021年中已增加至146個。

在新增土地尤其是宅地供應極度稀缺的深圳，恆大借道舊改潛入。2011年1月，恆大以16.64億元收購深圳建設集團71%股權，开始布局深圳。當年10月，恆大深圳公司成立。2013年，通過收購原國香地產旗下舊改項目，恆大在深圳終於有了落地的項目，土儲也增加了幾百萬平方米。

王忠明是恆大進入深圳舊改市場的推手。彼時，他是深圳建設集團董事長，也是恆大地產深圳公司董事長。

不過，2016年以前，恆大在深圳的擴張步伐相對緩慢。謀求A股上市、重組深深房的業績壓力下，恆大大肆擴張，舊改是它在深圳擴儲的不二法門，明星職業經理人柯鵬則是讓恆大深圳舊改業務快速上規模的重要人物。

2016年，恆大集團總部遷入深圳，柯鵬從東北調至深圳，任恆大集團深圳公司執行董事長，开啓了職業生涯和恆大深圳舊改的“高光時刻”。2016年底，恆大在深圳有32個房地產开發項目，貨值約6000億元。到了2021年年中，它在深圳僅舊改項目就有62個，數量甚至超過了“舊改王”佳兆業。

2020年，柯鵬升任恆大地產集團總裁，達到了職業生涯的頂點。不過，恆大陷入流動性危機後，曾被高速發展遮掩的一系列管理亂象浮出水面。因爲第三方提供質押保證金，恆大物業約134億元存款被相關銀行強制執行。因參與上述安排，柯鵬等恆大高管被要求立即辭任。

今年1月初，柯鵬被警方帶走調查，傳言稱事涉恆大深圳舊改事宜，不過許家印在恆大內部會議上予以否認，稱柯鵬因個人問題被抓。4月，中國光大集團股份公司原黨委書記、董事長李曉鵬案牽出與恆大、佳兆業等多家房企合作的深圳舊改項目，光大興隴信托有限責任公司深圳區域多人被帶走調查，原因是舊改項目爆雷、出現了大規模逾期，且資金出借過程中有行賄、受賄行爲。

從金戈鐵馬般的急速擴張，到偃旗息鼓後的一地雞毛，恆大在深圳或還有更多讓人唏噓的舊改故事。