杭州迷你物業商「衆安智慧生活」年初取消上市後，再次遞表港交所，變更聯席保薦人

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摘要：衆安智慧生活於2023年4月28日向港交所遞交上市申請，擬在香港主板上市。這是該公司今年初取消上市，退回申請股款後再次遞交上市申請，聯席保薦人由此前的招商證券國際、中泰國際變更爲招商證券國際、華泰國際。2022年收入3.2億元，近三年年復合增長率爲17.73%，淨利潤0.5億元，近三年年復合增長率4.05%。

LiveReport獲悉，成立源於1998年的衆安智慧生活服務有限公司ZHONG AN INTELLIGENT LIVING SERVICE LIMITED（以下簡稱“衆安智慧生活”）於2023年4月28日向港交所遞交上市申請，招商證券國際、華泰國際爲其聯席保薦人。

公司曾於2022年12月30日啓動招股，原定2023年1月16日上市，但2023年1月12日衆安智慧生活宣布退回香港公开發售及優先發售申請股款，延期上市。公司此前的聯席保薦人爲招商證券國際、中泰國際。

衆安智慧生活總部位於杭州，深植於浙江省及長江三角洲地區，且信譽良好的綜合物業管理服務提供商。重組前，公司的住宅及非住宅物業（包括公共物業及其他物業（如中國政府機關辦公樓、工業園區、醫院及學校），但不包括純商業物業（如商業樓宇與寫字樓及服務式公寓））的物業管理業務由衆安集團進行，純商業物業（包括服務式公寓）的物業管理業務由中國新城市集團進行。

截至2022年12月31日，公司合共有139個合約項目，總合約建築面積約爲19.4百萬平方米，涵蓋中國19個城市及七個省份；以及合共管理95個項目，在管總建築面積約爲12.8百萬平方米，涵蓋中國11個城市及三個省份。截至最後實際可行日期，公司的三條主要業務线主要覆蓋長江三角洲地區及中國的合共八個省份，包括浙江省、安徽省、江西省、山東省、江蘇省、湖北省、雲南省及廣東省。

下表載列公司於所示日期按城市級別劃分的在管項目數量及在管建築面積明細：

公司提供服務組合，並致力通過三條主要業務线（即(i)向房地產开發商、物業業主、住戶及租戶提供物業管理服務，主要包括保安服務、清潔服務、園藝及景觀服務、維修及維護服務及或停車場管理服務；(ii)提供主要面向房地產开發商的增值服務，主要包括樓盤銷售辦事處管理服務、前期規劃及設計咨詢服務及交付前的檢查服務；及(iii)向物業業主及住戶提供社區增值服務，主要包括公共區域管理服務、裝修處理服務及車輛停車位銷售代理服務）形成物業管理價值鏈上的綜合服務。

需要注意的，衆安智慧生活和知名上市公司衆安保險沒有任何股權關系，是兩家完全不同的公司。

投資亮點

浙江省及長江三角洲地區深耕，並於其他主要城市建立战略分布的綜合物業管理服務供應商；

多元化服務產品及收入流使業務發展得以平衡，並顯著提高溢利水平；

受惠於余下集團的長期支持，同時將觸角延伸至獨立第三方客戶；

以競爭優勢爲核心的卓越管理及服務；

經驗豐富的專業管理團隊與人力資源政策的結合培養了優秀勞動力。

公司資料：

官網：https://www.zazhsh.com

公司地址：中國浙江省杭州市西湖區新杭商務中心6號樓5樓527室

香港地址：香港灣仔港灣道26號華潤大廈40樓4009室

財務分析

截至2022年12月31日止3個年度：

收入分別約爲人民幣2.31億元、2.96億元、3.2億元，年復合增長率爲17.73%；

毛利分別約爲人民幣0.87億元、1.11億元、1.16億元，年復合增長率爲15.77%；

淨利潤分別約爲人民幣0.47億元、0.42億元、0.51億元，年復合增長率爲4.05%；

毛利率分別約爲37.63%、37.57%、36.39%；

淨利率分別約爲20.39%、14.13%、15.93%。

行業前景

中國所有物業管理公司的在管總建築面積從2016年的約185億平方米增加至2021年的276億平方米，復合年增長率約爲8.3%。中國所有物業管理公司的在管總建築面積預期從2022年的約290億平方米增加至2025年的348億平方米，復合年增長率約爲6.2%。

物業服務百強企業的在管總建築面積從2016年約55億平方米增加至2021年的145億平方米，復合年增長率約爲21.5%，並預期將從2022年的約164億平方米增加至2025年的222億平方米，復合年增長率約爲10.7%。從在管總建築面積的角度來看，物業服務百強企業的市場份額，從2016年的約29.4%增加至2021年的約52.3%，並預期將從2022年的約56.5%增加至2025年的63.9%。

下圖載列於所示年度中國所有物業服務企業的在管總建築面積、物業服務百強企業的在管總建築面積及物業服務百強企業的市場份額。

行業地位

中國物業管理行業分化程度較高，競爭極其激烈。然而，這一趨勢正朝著更高度集中領域之方向發展。物業服務百強企業在管建築面積的市場佔額，從2016年的約29.4%增加至2021年的52.3%，預期物業服務百強企業的市場份額於2025年將進一步 增加至約63.9%。

就物業管理綜合實力而言，公司在中國物業服務百強企業中的排名由2016年的第82位上升至2022年的第42位。此外，在衆多總部位於浙江省杭州市及長江三角洲地區的2022年中國物業服務百強企業中，公司於2021年的淨利潤分別排名第七位、第九位及第21位，以及截至2021年12月31日，按公司在管建築面積分別排名 第八位、第十一位及第29位。公司主要與物業服務百強企業競爭，尤其是與中國知名房地產开發商有關聯的企業。余下集團品牌的成長爲公司自身的提升奠定堅實的基礎。公司截至2021年12月31日在管建築面積佔中國市場份額約0.04%。

下表載列截至2021年12月31日公司在總部位於中國杭州的2022年物業服務百強企業中以在管總建築面積計的排名。

同行業公司IPO對比

本次選取的同業公司爲杭州本地物業公司，且都在港股上市，分別爲德信服務集團(02215.HK)和宋都服務(09608.HK)

德信服務集團有限公司爲國家物業服務企業一級資質,現任中國物業管理協會理事單位,杭州市物業管理協會副會長單位。其深耕長三角區域,業務拓展至全國,管理業態涵蓋中高端住宅、商業辦公物業、產商文旅物業、城市公建物業等,是一家大型的綜合性專業物業服務企業。秉持“讓服務更臻至,讓生活更美好”的服務理念,德信盛全服務致力於打造”有溫度的知己社區”,爲業主提供智慧化、科技化、現代化的社區新生活空間。

宋都服務爲浙江省物業管理行業中享負盛名的綜合物業管理服務供應商。公司於一九九五年在杭州成立,於中國物業管理服務行業擁有逾20年經驗。

主要股東

施中安爲實控人持股57.89%。股權結構方面，招股書顯示，衆安集團董事長施中安間接持有衆安智慧生活，剩余的42.11%股份由衆安其他股東持有。

衆安集團創始人施侃成已經擁有2家上市公司，分別是2007年在港交所上市的衆安集團，2014年在香港上市的中國新城市。

管理層情況

施中安先生(又名施侃成)，60歲，執行董事兼董事會主席。負責監督公司業務發展、制定及實施業務战略。在有關物業管理及物業开發行業的整體策略規劃及企業營運、投資及財務決策及財務管理擁有逾24年經驗。歷任杭州市蕭山區財政稅務局稅務專員。1997年12月成立浙江衆安。於2006年8月完成浙江大學房地產公司總裁研修班，並於2006年10月完成由清華大學對外學術文化交流中心舉辦，專注於全球化及房地產开發商的行政人員課程。於2017年5月獲得亞利桑那州立大學工商管理博士學位。

孫志華先生，44歲，執行董事、首席執行官。負責制定及實施公司的經營战略、日常管理及營運。彼在物業行政及管理擁有逾20年經驗。孫先生於2001年7月加入衆安集團及於衆安集團擔任多個職位。獲得浙江工業大學技術經濟學專業工學學士學位。

盧建國先生，61歲，執行董事、副總裁。負責公司日常管理、營運及風險管理。在物業管理及物業开發行業擁有逾21年經驗。盧先生於2000年3月加入衆安集團及於衆安集團擔任多個職位。取得浙江廣播電視大學電子文憑。

來源：招股書

中介團隊

據LiveReport大數據統計，衆安智慧生活中介團隊共計10家，其中保薦人共計2家，近10家保薦項目數據表現一般；公司律師共計3家，綜合項目數據一般。整體而言中介團隊歷史數據表現一般。

保薦人承銷歷史業績

招商證券近期的保薦破發率爲20.59%。

華泰國際近期的保薦破發率爲40%。

輿情分析

目前通過天眼查網站查看衆安智慧生活服務有限公司，公司自身風險0，周邊風險196條，預警提醒36條。

近期港股IPO市場情況

據LiveReport大數據，近10家上市新股平均發行市值爲83.86億，最大市值爲珍酒李渡，最小市值爲力盟科技；平均發行PE爲23.02倍，PE處於中上位置水平；平均申購人數爲6447，平均認購倍數爲8.75；平均基石佔比爲41.50%，近期比例略微回升；

港股新股市場表現兩極分化，近10只新股暗盤平均上漲9.85%，首日平均上漲5.96%。近期中天湖南集團暗盤及首日大漲超120%，淮北綠金股份、中寶新材及北森控股均大跌，港股第一白酒公司珍酒李渡首日滑鐵盧。

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