昔日千億房企境外債違約，合景泰富“割肉”還債，接連出售香港、上海項目

又一家房企宣告境外債違約。

5月14日夜間，廣州本土房企合景泰富（1813.HK）發布內幕消息，稱一筆於2024年1月到期的6.0釐優先票據，在公告日應付本金額的15%及利息共1.19億美元，但公司未能於強制贖回日期支付該部分本金，構成違約。

這是合景泰富首次出現境外債違約，但它表示目前尚未收到相關債權人要求加速還款的通知，且正在與潛在候選人討論擔任財務顧問的角色，即時探尋境外債務全面解決方案。

圖片來源：圖蟲創意

5月15日，合景泰富以0.74港元/股收盤，股價下跌11.90%，盤間跌幅更是高達13.10%。

5月15日晚間，合景泰富公告稱，2023年9月票據、2024年3月票據、2024年11月票據、2025年8月票據、2026年2月票據、2026年8月票據及2027年1月票據均將自2023年5月16日上午九時正起於聯交所暫停买賣。

努力償債一年後仍違約

上述構成違約的票據發行於2022年9月，規模約7.95億美元，由2022年9月到期的兩筆票據和2023年9月到期的一筆票據交換要約而來。根據發行條款，5月14日是該筆票據本金額15%及相應未付利息的強制贖回日，合計應付金額約1.19億美元。

完成該筆票據的交換要約已是合景泰富努力償債的結果之一。但它最終還是沒有成功逃離違約的泥淖。合景泰富稱，公司一直依賴內部現金資源及從境內匯出現金以履行境外付款義務。但爲確保在建物業竣工，絕大部分現金均存入指定銀行账戶進行嚴格預售現金托管，因此可用於支付境外債務的資金持續受壓。

其實，這次違約不算突然。4月28日，合景泰富曾公告稱，未按時償還拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額2.12億元，因此觸發若幹長期附息銀行及其他借貸的交叉違約，後者金額合計311.63億元。

消息傳出後，合景泰富股價开始不斷下跌。公告發出後至5月15日的10個交易日裏，僅有3日股價上漲，且自5月2日（公告後第一個交易日）跌破1港元/股後，其股價一直在1港元下徘徊。

事實上，“三支箭”發出後，合景泰富也積極开展一系列融資動作，但仍杯水車薪。2022年12月18日，其以每股2.01港元配售2.35億股現有股份，所得款項淨額約4.67億港元。2023年1月19日，廣州合景控股集團發行2023年度第一期中期票據，發行總額7億元，期限3年，利率4.5%，募集資金用於項目开發建設。

合景泰富呼籲境外債權人能給予耐心、理解及支持，“一起尋求境外債務的全面解決方案，共同解決整體行業面對的問題”。目前，重組境外債務也成爲行業常態動作，出險房企紛紛選擇整體債務重組以進一步緩解短期償債壓力，旭輝集團、融創中國、華夏幸福等已相繼完成境內或境外債務整體重組。

但債權人的支持要建立在權益可被保障的基礎之上。上海中原地產市場分析師盧文曦對時代財經稱，境外債重組能否成功，關鍵是要給予投資者信心，要對債權人提供可被其認可的方案或承諾，比如銷售改觀、償債的可能性、展期的補償等。

合景泰富稱，預計今年房地產行業將呈現穩健復蘇，逐步恢復正常營運，它將通過“強銷售、降負債”的措施，改善資產負債狀況、增強現金流動性，並繼續提高經營效率、控制風險及降低成本。

“強銷售、降負債”是合景泰富今年的目標，但房地產市場還未完全復蘇，合景泰富前4月的銷售也不如人意。據業績月報，今年4月，其預售額爲32.31億元，與去年同期相比減少25.8%。加上今年前3月的合計預售額117.31億元，合景泰富1-4月共實現預售149.62億元，較去年同期的174.26億元減少約14.14%。

作爲廣州本地房企，合景泰富早年重倉珠江新城核心區域的幾幅核心地塊，相繼建成合景國際金融廣場(IFP)、合景譽峯、合景天鑾、W酒店等項目。2020年，它還曾踏入千億陣營。

從香港到上海，持續出售資產

宣布違約前，合景泰富還發布了資產出讓公告。5月12日，合景泰富旗下上海合景、蘇州合景、上海德裕等三家子公司，將上海兆景、上海錦怡100%股權出售給中國平安，總代價約7.5億元。

上海兆景在上海嘉定馬陸鎮、嘉定工業區有三宗地，建築面積分別約4.62萬平方米、6.57萬平方米、4.90萬平方米。截至2022年12月31日，上海兆景資產淨值約4.63億元，此次出售總價爲3.24億元，錄得虧損約1.39億元。

上海錦怡則在上海嘉定工業區有一宗佔地5.3萬平方米的土地，开發爲建築面積分別約7.42萬平方米、7.30萬平方米、6.50萬平方米的三個項目。至2022年末，上海錦怡資產淨值爲3.146億元，此次出售總價爲4.26億元，錄得收益約1.12億元。

上述4宗地的出售所得均將用於合景泰富償還債務及一般營運資金。而去年以來，出售資產也是合景泰富爲改善現金流的慣常做法。2022年7月，其將香港啓德住宅項目尚‧珒溋50%股權及股東貸款售予合作夥伴龍湖集團，交易價爲13億港元。

尚‧珒溋是合景泰富在香港布局的第二個項目，於2017年5月聯合龍湖以總價72.3億港元競得土地，項目最高成交呎價超3萬港元。出售時，該項目已全部开發完成，合景泰富認爲，該項出售將提高其資產周轉率，爲償還債務及一般營運資金產生額外現金流入。

2022至9月，合景泰富還將與富力地產合作开發的上海嘉譽雲景租賃住宅項目售予博楓資產管理，代價約13億元；2個月後，它又向合作方香港置地出售了成都攀成鋼項目，總代價3.71億元。

在曾經發力的舊改項目上，合景泰富也漸生退意。今年2月，廣州市黃埔區雙沙經濟聯社發布該村舊改項目合作企業、項目合資公司股東變更事項公告，知識城城市更新集團控股公司廣州知城宏勝成爲主導企業，廣州合景控股的股份則從31.85%降至12.25%。

合景泰富拿下雙沙村舊改頗經一番波折，甚至同萬科貼身肉搏過。2021年4月，雙沙村舊改啓動招商，除了合景泰富聯合體，參與投標名單裏還出現了萬科。不過該村舊改最終還是花落合景泰富。但一切準備就緒，合景泰富卻選擇了退居幕後。

賣和退的背後，資金壓力是主要原因。2022年，合景泰富實現營業收入134.53億元，年度虧損98.42億元。雖然房企虧損、債務違約不是孤例，但對努力償債的合景泰富而言，這或意味着它將進入一段至暗時刻。