房地產洗牌加劇！美的置業接盤正榮天津項目，活得還好嗎？

新春伊始，房地產洗牌加劇。

在正榮地產的 “2022年第一雷”終於捂不住爆了之後，後續的一系列項目轉手工作備受關注。

衆多接盤方裏，槓杆地產注意到美的置業很特別。

01

三年跌三成

最新的工商資料顯示，美的置業接手了正榮地產的榮福（天津）置業發展有限公司，榮福天津置業爲項目公司，目前正开發“和築梅江”項目。據公开報道，該項目的成交價格爲11.28億元。

美的置業是誰？估計部分杆友並不熟悉，但如果提到那位電商巨頭美的集團，應該沒人不知道。

家電大王何享健讓美的成爲家電巨頭後，不滿足於局限在家電行業，搞起了房地產，在資本市場也是風生水起。

2004年美的置業正式成立公司，但此後五年，卻並未走出珠三角，表現平平。

直到2010年，美的置業开始走出珠三角。2010至2017年，美的置業先後布局西南、長江中遊、長三角、華北地區，开始了其積極進階之路。

2018年10月，登陸港交所上市，成功上岸，迎來了它的高光時刻。

如上圖東方財富的數據顯示，2018年是美的置業增長近6年的增長最高點，營收同比增速達到70%左右。

正如其他狂飆猛進的房企一樣，美的置業的快速擴張，也伴隨着危機，並非表面那么風光。這期間，美的置業出現過重大事故，甚至造成了多人死亡。

2018年以後，美的置業的增長迅速放緩，營收同比增速下滑嚴重，甚至不及2016、2017年，2020年是其近6年的最低點，爲27.6%，最新的2021年度數據還沒出，槓杆地產將密切關注。

前兩年，和其他房企一樣，美的置業增收不增利的情況也嚴重，如上圖，2020年的歸母淨利潤同比增速幾乎忽略不計，2019年也同比2018年接近腰斬。

在此背景下，美的置業上市後股價也一直不溫不火。當初IPO發行價爲17港元，截至2月25日港股收盤，其股價爲11.46港元，3年多跌去3成多。當然這也不完全是自身問題，還與諸多客觀因素有關。

02

踩中一條紅线，總負債略增

如今美的置業在公衆當中的知名度雖不及家電，但其爆發式地增長卻是傳統家電業務無法比擬的，當然負債率也是無法比的。

根據最新半年報，截至2021年6月30日，總借款爲571.21億元。銀行及其他借款、公司債券分別爲449.17億元、122.05億元。

以三道紅线爲標準，美的置業踩中了一條紅线，目前是“黃色”，越线的是扣除預收款後的資產負債率，超過了70%，爲74.7%。

值得注意的是，在“明股實債”重災區——少數股東權益裏，美的置業的表現也頗爲詭異，槓杆地產不做判斷。

2021上半年，美的置業的應佔利潤裏，少數股東權益爲8.47億元，比2020年同期的3.30億元增長了156.68%，佔了總利潤的28.21%。

權益佔比方面，美的置業的少數股東權益爲204.23億元，佔了權益總額430.73億元的47.41%。起碼這不是好現象。

就在被報道接盤正榮天津某項目差不多同一時間，美的置業發布公告，稱擬通過間接全資附屬公司美的置業集團有限公司發行不超過人民幣15億元中期票據。預期第一期中期票據所得款項將用於項目建設。

和公告一同披露的，還有美的置業2021年三季度的部分財務數據，如上圖，截至2021年9月30日，美的置業資產總額3206.3億元，負債總額2648.5億元，營業總收入520.94億元，利潤總額61.6億元，淨利潤47.33億元，貨幣資金259.72億元。

負債總額來看，比2021上半年增加了不到200億元，當然這裏面還包括合約負債。貨幣資金也增長了些，2021上半年爲233.9億元。

03

融資提速，2022年生死之战

“黃色”的美的置業要發行中期票據，在槓杆地產看來，是2022年房地產行業融資友好的信號。可以預見的2022年此後幾個月，融資會愈加友好，房企自救的機會也會更多，雷聲滾滾是誰都不希望看到的局面。

但也要明確一點，黑鐵時代，房地產粗放式高發展已經一去不復返，各種信號都表明，房價告別大漲時代，無論是房企還是購房者，調整心態很重要。

2022年，對很多房企來說就是一場生死之战。

對了，2022年1月大部分房企都已經發布了銷售快報，但美的置業似乎遲遲未發布相關數據，槓杆地產翻閱了往年，其一般會在2月初或中上旬發布，不知道這次爲啥還沒發布？

從2021全年銷售數據來看，美的置業表現還是可以，合同銷售金額約1371.4億元，同比增長8.7%；相應的已售建築面積約1176.4萬平米，同比增長5.8%。

按此前1500億元的銷售目標來算，2021年全年，美的置業完成年度銷售目標約91.43%。

據中指研究院相關榜單，美的置業2021年銷售額排名27，其中權益銷售額以912.4億元排名31。

背靠美的集團，美的置業還是值得期待的，2022年剛开局，希望一切都好。（來源：槓杆地產）

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