留給正榮地產的時間不多了

被債務壓力推向危機邊緣的閩系房企正榮地產，似乎不想直接。

2月11日，一則無法按時償債的傳聞，讓正榮地產遭遇股價閃崩；2月18日，正榮地產的一份公告，公开承認了債務危機——“本公司可用於清償債務的內部資金日益有限”。

2月23日，正榮地產召开投資者電話會，正榮方面表示，希望對2022年內到期的美元債本金進行展期，同時提出了一個核心訴求：望外界給予公司一年時間逐步強化經營性現金流。

面對巨大的償債壓力，正榮地產希望以時間換空間，通過後續的銷售回暖來回籠資金，以改善岌岌可危的現金流狀況。但就整個外部環境而言，留給它的時間並不多了。

01

正榮地產現在的處境到底有多難，這次投資者電話會上，管理層提到的幾個數據可以作爲參照。

首先是融資方面。

隨着政策的收緊，全行業的融資找錢難度都在不斷增加，正榮地產又是“黃檔”房企——剔除預收账款的資產負債率72.4%，踩线一條，所以近段時間來，正榮地產境內外融資和再融資逐步停滯，“去年四季度公司已無法在公开市場上再投資”。

來源：正榮地產公告

對此，會議還提到一個數字——1月份還款接近55個億，但僅融資14個億，淨流出嚴重。

其次是銷售端。2021年正榮實現合約銷售金額爲1456.43億元，同比增長2.64%，算得上勉強及格，不過也是高开低走，下半年的表現較爲慘淡。

如正榮地產稱，2021年下半年以來，“銷售幾乎每個月都在下降”。而剛剛過去的1月，正榮地產的銷售額78.97億元，同比下降高達30%，這意味着銷售回款的壓力陡增。

此外，根據正榮地產的說法，到2月初，正榮可動用資金佔到總資金約5%，受限比例高達95%，流動性異常緊張。

銷售回款慢，融資受阻，手上能動的錢又少，現金流和到期債務之間形成了巨大缺口，難怪正榮地產會懇求再拖一年。

來源：正榮地產公告

當然，正榮地產沒有直接，而是以懇求的姿態，希望外界放寬時限，“對5筆2022年內到期的海外票據展期一年”，也是基於手上還有一點余糧，想賭上一把，以時間換空間：

截至2月初，預計剩余權益貨值1300億元以上，基本上分布在南京、蘇州、福州等核心省會城市。目前正榮還有近100億元自持物業，按照公允價值的淨值大概在40億-50億元之間。

02

作爲閩系房企的一匹黑馬，正榮地產又是如何走到這一步的呢？

對此，正榮地產在公告和會議中，都強調了外部環境的困難，包括融資端的收緊，銷售端樓市的整體轉冷等等，不過正榮地產的危機，自身的激進擴張也是一個重要因素。

正榮地產官網顯示：

截至2021年5月已投資布局長三角、環渤海、中部、西部、海西、珠三角等6大區域，落子上海、南京、廣州、杭州、蘇州、合肥、天津、濟南、武漢、長沙、鄭州、西安、成都、福州、南昌、宿遷、阜陽等36大城市，开發運營精品項目約200個，土地儲備面積達2845萬平方米。

2021年，正榮地產銷售額達到1456.43億元。這樣的規模體量，正是近幾年來加槓杆策略高速擴張的成果。要知道在2014年，其銷售額只有169億元，到2018年便突破千億。

在全國拿地拓土，通過融資渠道借新還舊，以高周轉模式實現銷售規模的滾動式增長，這也讓正榮地產的債務總額不斷攀升。

2021年中報顯示，正榮地產負債總額爲713.38億元，其中一年內到期的短期債務203.4億元，兩年內到期的418.51億元。

另一方面，受高周轉高槓杆的影響，正榮地產的經營活動現金連續多年爲負：2016-2020年，分別爲-16.60億元、42.39億元、-26.64億元、-140.64億元和-30.18億元。直到2021年年中才成功轉正爲15.94億元。

來源：正榮地產2021年中報

過去這一年多的緊縮政策，確實關閉了不少房企的融資窗口，不過對正榮地產而言，經營壓力在前些年其實已經逐步出現了，這至少體現在兩個數據上。

第一，正榮地產的毛利率在逐漸下滑，2018年爲22.76%，到2020年只有19.11%，2021年上半年進一步下滑到19.06%。此數據在全行業都算較低的了。

第二，盡管銷售增長快，但正榮地產規模虛胖的問題比較突出。據克而瑞，2021年正榮地產全口徑銷售額1456.6億元，權益銷售額只有791.7億元，權益銷售比爲54.35%。

權益佔比小，意味着千億規模存在大量水分，這也解釋了爲何正榮地產的盈利能力和造血能力，在行業內處於中下遊。隨着償債壓力的集中到來，正榮地產難免會陷入危機之中。

03

正榮地產希望債務展期，通過一年時間來改善現金流，這樣的想法，賭的就是融資和樓市調控方面會迎來更寬松的政策，然後通過儲備貨值的變現來提高償債能力。

其實從近期的情況看，正榮地產有此打算並不意外。一方面，融資端確實是暖風頻吹，政策有所松動；另一方面，很多城市都开始出臺一些救市的舉措，試圖提振樓市信心。

來源：正榮地產官網

但問題在於，指望調控政策大开閘有些不切實際。考慮到房地產過度金融化的風險，不管是融資端還是銷售端，短期內很難回到以前的寬松狀態，否則穩房價的努力也會白費。

而且，正榮地產的項目，主要分布在一二线和強三线城市，這類地區恰恰是調控的重點。

再者，房地產市場已經從增量時代進入了存量時代，商品房的成交量增長減緩，房企开始向物業要紅利，正榮地產指望用一年時間來進行加速銷售回款，難度在不斷增加。

更重要的是，正榮地產已經出現了償債能力不足的信號，而房地產行業，外界的預期又會直接影響市場，時間只有在外界信心充分的前提下才有價值。

來源：正榮地產2021年中報

別說那些可能擠兌的債權人了，對正榮地產來說，一個最基本的難題是，債務承壓的前提下，如何說服廣大的購房者，來安心买它的樓呢？

當然，正榮地產應該比誰都清楚這些問題。所以爲了避免，爲寬限一年的愿望落空做最壞的打算，近段時間以來，正榮地產开始密集處置資產回血，積極自救。

目前正榮方面已經梳理了一批合作項目和投資性物業。合作項目主要是與合作方以及國央企進行洽談股權轉讓事宜，預計上半年可以完成30億-40億元左右規模的資產盤活處置。

就在2月23日，榮福（天津）置業發展有限公司工商信息發生變更，美的置業接過正榮地產股東成爲其全資股東，正榮地產退出天津的“和築梅江”項目。

接下來，正榮地產只能祈禱，手上持有的這些項目，能夠以合適的價位快速找到接盤者了。（來源：城樓大觀）

本文作者可以追加內容哦 !