爲什么說金茂服務是最具競爭力高端綜合物管提供商？ | 公司匯

在邁向精益管理及科技賦能的同時，金茂服務旨在進一步拓展社區增值服務、推進城市運營服務，並致力於成爲中國最具競爭力的高端綜合物業管理及城市運營服務提供商

《投資時報》研究員 董琳

國際國內環境變化，加之地產行業回暖有限，物業股遭遇降溫，包括3月10日剛剛在港交所掛牌上市的金茂物業服務發展股份有限公司（下稱金茂服務，股票代碼：00816.HK）。

上市首日，金茂服務報收於5.8港元/股，下跌28.75%。3月11日，該公司股價繼續下跌12.93%。截至3月14日，其股價報收於3.83港元/股，跌幅爲24.16%%。

《投資時報》研究員注意到，除了受市場因素影響之外，由於實物分派的特殊性質，拋壓過大，這也造成了金茂服務股價下跌。

根據此前公告顯示，金茂服務的全球發售最終發售價爲8.14港元/股，總計發售約1.01億股股份，其中香港發售股份1014.2萬股，國際發售股份9126.95萬股，另有15%超額配股權。

值得一提的是，之前金茂服務母公司中國金茂按每66.2股持有者能夠獲贈1股金茂服務。也就是說，除了發行的這1.01億股之外，還有送的1.92億股上市交易，也就是賣出的力量多了兩倍。並且送出的這部分股份也隨新股同日上市交易，即一部分香港账戶3.10日便可上市交易，而港股通账戶要晚一天3.11日才能交易。所以表現出來就是連續大跌兩天。

不過有業內資深人士向《投資時報》研究員表示，金茂服務目前的股價被嚴重低估，PE倍數相對於同類物管企業有明顯折扣，估值仍具有吸引力，部分看好的股東和投資人在積極增持。並且，本次發行金茂服務擁有綠鞋機制，且綠鞋資金還未完全使用，對於後續股價穩定也有重要作用。

不可否認，雖然現下物管風口漸小，但物業股市場紅利猶存。物業服務企業固定存量與高增長相結合的經營模式，以及在社區增值與城市服務等細分領域進行深耕探索依然保證了其較高的估值下限。同時，依托母公司強大的國資背景，金茂服務向資本展現了較強的抗風險能力。

那么，金茂服務是如何做到的？

做“高”——高端物業管理服務引領者

成立至今，金茂服務長期聚焦於一二线高能級城市的高品質項目，持續爲客戶輸出優質服務。公司相繼打造了以金茂大廈爲代表的高端住宅物業服務品牌、以Lanxiu City爲代表的大型商業綜合體物業管理品牌及以凱晨世貿中心爲代表的高端寫字樓物業管理品牌。

高能級城市的布局特點使得金茂服務得以向客戶提供更高品質的服務，進而獲得高於同行的服務溢價。2018年至2020年，金茂服務在管物業月均物業管理費約爲每平方米6.2元、5.9元及5.4元，顯著高於物業服務百強企業同期4.2元、3.9元及3.8元的行業平均水平。

爲滿足高端客羣的服務需求，金茂服務建立了專有的MOCO優質服務體系，提供包括房地產經紀、檢查、維保服務等在內的一站式物業保障服務，以及爲業主提供各種個性化服務，增加業主的滿意度，並通過各類豐富多彩的社羣活動及環境保護活動將業主聯系在一起，推廣社區文化建設。

高品質服務亦獲得客戶的認可。據賽惟咨詢進行的一項調查顯示，金茂服務的客戶滿意度於2018年、2019年及2020年一直保持在約90分，處於行業領先水平。同期，公司的物業管理費收繳率分別爲98.5%、96.8%及94.1%。

更重要的是，核心城市高端項目布局給金茂服務的社區增值服務帶來了巨大的發展空間。公司主要提供房地產經紀服務、室內裝修平臺服務及新零售服務等，並打造了一支專注於爲社區增值產品和解決方案提高整體業務开發和管理能力的專業團隊。截至2021年9月30日，金茂服務社區增值服務收入達9880萬元，同比增長73.9%。

做“大”——城市運營服務先行者

隨着社會經濟的高速發展，市場需求不斷變化，產業價值也隨之發生變革。除了單一板塊的個體資產運營之外，多維度的城市級資產運營成爲物業企業發展的主要賽道之一。

作爲中國城市運營服務行業的先行者，金茂服務憑借“全業態+全周期+全場域”管理能力與豐富成熟的城市運營服務經驗，一方面不斷利用母公司中國金茂在城市運營領域強大的項目儲備，另一方面以強大的第三方拓展能力，在城市運營服務領域贏得了更多的市場機遇。

在高端住宅之外，金茂服務將多元化的物業管理組合延伸至商業物業、工業園區以及公共物業。在全業態布局的同時，該公司又將服務滲透至從开發到營銷銷售直至交付前後的資產全生命周期中，真正做到從需求出發，全場域關懷業主生活。

借力中國金茂與各地政府在城市運營項目方面的战略性合作，金茂服務已爲中國金茂的22個城市運營項目訂立了前期物業管理合約，包括上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫字樓綜合體、新城鎮、文化小鎮及智慧城市的多元化組合，其中12個項目已投入運營。

金茂服務已與長沙梅溪湖國際新城等多個城市運營項目籤訂了物業管理合約

並且，金茂服務在獲得來自獨立第三方的城市運營服務領域的未來市場機遇方面同樣佔據有利地位。截至2021年9月30日，金茂服務已就獨立第三方所开發物業訂立40份管理合約，爲獨立第三方所开發物業的合約建築面積及在管建築面積分別爲435萬平方米及321萬平方米。

做“新”——智慧生態物業打造者

從高端物業多業態發展到城市運營服務進階，金茂服務的底氣，很大程度來自其科技創新的優勢。

近年，金茂服務積極與相關科技公司合作，落地應用數字孿生技術。通過數字孿生技術抓取房子的關鍵數據、生活要素進行高度還原，生成孿生數字家，並做到可視化、可響應、可追溯。

通過數字化技術，金茂服務打破了公域和私域之間的限制，以智慧運營支撐數字化服務觸達“公域+私域”。基於數字孿生的空間運營平臺，向“公域”輸出智慧服務；以智慧服務賦能“私域”，圍繞業主基本日常生活，提供智慧、便捷的服務及關懷，提升業主體驗。

通過科技創新，金茂服務建立了完善的智慧物業服務體系，並已制定智慧社區、智慧寫字樓及智慧城市的服務標準。

在智慧社區方面，該公司運用物聯網、人工智能、大數據分析及雲計算等技術，爲住戶提供安全、便捷、舒適的生活環境；在智慧營運方面，數字化不但顯著提升運營效率、空間運用以及應對住戶需求的能力，還有利於運營成本的控制；在智慧生活方面，金茂服務通過“回家”APP爲業主及住戶構建閉環式智慧生活生態系統，改善其數字生活體驗。

此外，在城市運營服務場景裏，金茂服務與相關科技公司合作，打造智慧城市大腦，爲政府解決綜合治理運營難題。

可以看到，技術創新賦能讓金茂服務成爲行業少有的技術型物企。隨着金茂服務的成功上市，物業行業格局將進一步發生改變，金茂服務未來的想象空間不可估量。