香港地產豪門也缺錢了？

鄭裕彤的長孫鄭志剛，絕對會讓你顛覆“富三代”的常規認識，他曾說自己不是“貴公子”，在美國一切都得靠自己。在爺爺鄭裕彤謝幕、父親鄭家純退居二线後的今天，鄭志剛又得靠自己了。

豪門故事，不乏看客。上世紀90年代，只要放豪門電視劇，就有200多萬人收看，而香港人口不過600多萬。憑借地產聞名於香江的豪門，有長實李嘉誠、新鴻基郭德勝、恆基李兆基、新世界鄭裕彤四大家族。

大家族中的子弟，盡管各有各有的活法，但都肩負着傳承財富的使命。

作爲新世界的第三代守成者，鄭裕彤的長孫鄭志剛，雖然無需像老一輩那樣篳路襤褸，但面對地產增量、人口紅利觸頂的現實，他不得不帶領新世界走向轉型與調整的荊棘之路。

然而，攻城不易，守城更難。7月中下旬，燕郊一家叫做新世界百貨的商場，傳出被欠租後關停又开張的新聞。這家頂級百貨被關停五天風波背後，站着的正是被稱之爲香港四大地產天王之一的鄭裕彤家族。

內耗，正在新世界上演。

01、押錯了寶，便是內耗

人事有代謝，財富亦如此。

六年後的今天，鄭裕彤一手締造的家族企業，仍面臨着種種考驗。首當其衝的，便是新世界發展持股75%的新世界百貨。7月15日，燕郊房企衆誠易達，向燕郊新世界百貨商戶發出通知。大概意思是：自2022年2月以來，新世界百貨以疫情爲由欠付，甚至拒付租金及物業費，金額已近2000萬元。

在衆誠易達看來，新世界百貨在全國現存的28家門店，都以疫情爲由綁架業主減免租金，但給商場內零散租戶減免租金的少之又少，甚至沒有減免。這家房企還指出，新世界百貨當初是通過低價從業主方租房，再高價收取零散租戶的租金、管理費、銷售提成等賺取差價的。通知發布的同時，燕郊新世界百貨即關門停業了。

五天後的7月20日，盡管燕郊新世界百貨，最終將近2000萬元的欠款，打給了衆誠易達。並且，衆誠易達也因關店五天爲商戶提供補助，按照1000元/天/戶的標準發放，每戶合計5000元。但這還是引發網友們的吐槽“豪門新世界也缺錢了？”

燕郊店關停風波背後，折新世界百貨，在內地“且战且退”的尷尬境況。從2013年起，盡管也進行過改革，新世界百貨還是關停了位於大連、沈陽、成都等多家百貨門店。即便如此，2020年、2021年，新世界百貨淨利仍分別虧損4.84億港元、2.29億港元。截至2022年6月，新世界百貨規模縮小到28家門店。這較高峯期的43家店，縮減超過三成。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝，早就料到新世界百貨有今天，“很多年前，銷售就上不去，利潤毛利率在下滑，賺錢的老店在萎縮，开新店也虧損。”他曾給新世界百貨做過融資業務，以及擔任過顧問。

新世界百貨衰落的真相，不止一個。“一部分堅守現有利益，思維還是百貨模式；另一部分則希望加大體驗化，多增添新鮮元素。”一名接近新世界百貨的人士曾透露。

幫助新世界百貨上市成功，並做大規模的，正是當年還沒成爲第三代接班人的鄭志剛。一手帶大新世界百貨的鄭志剛，卻在2009年將其打入“冷宮”。他創立了藝術購物中心品牌K11，幾乎將所有資源傾斜過去。

重新定位的，還有新世界的地產業務。那些年，面對內地房地產市場的強調控屬性，盡管新世界此前也做城市綜合體，但此時其尤爲強調“深耕核心城市、做城市地標”，“不希望客戶只是購买不動產。”鄭志剛坦言。

在住宅項目上，新世界做減法。2015年以來的一年時間裏，新世界發展將內地的一半土儲——北京、上海等9個項目，以339億元對價打包賣給了恆大。另一方面，新世界增加了投資性物業的比重。

幾乎是同時期，新世界在上海、寧波等長三角熱點城市拿地，欲打造以K11購物中心、瑰麗酒店、周大福金融中心寫字樓爲代表的項目。除此之外，其還在廣州、深圳等城市，接下了多個舊改項目。

時至今日，盡管黃立衝坦言新世界“早就適應了內地的風格”，但“它也有內地房企的通病”。實際上，以購物中心、舊改、寫字樓、酒店等爲代表的項目，它們都見效慢、周期長、投資大，“選擇這條賽道，等於逆水行舟。”對於新世界未來的發展，黃立衝持謹慎態度。

鄭裕彤時期的新世界，少有人不看好。

02、兩代人的崛起與謝幕

許世勳、何鴻燊等曾叱吒一時的港澳巨富，經歷了近代中國的战亂，憑借過人的能力與眼界成就了自己，以及家族企業。鄭裕彤也不例外。

逆流而上，可以說是鄭裕彤的經商作風。1967年，香港許多富人都將土地、樓宇低價拋售。鄭裕彤卻反其道，成爲“接盤俠”。盡管從50年代开始，鄭裕彤就進入地產行業，但直到1970年，他才成立地產界的根據地——新世界發展。

兩年後，香港迎來开埠以來最大牛市，新世界也趁機上市。鄭裕彤买下的20塊地的價格扶搖直上，他不僅成爲超級富豪，還獲得“地產大鱷”“地產天王”的名號。

“地產天王”鄭裕彤最得意的作品，莫過於新世界中心和香港會展中心了。這兩棟大樓，在20世紀香港建築史上留下燦爛的一筆。即便是幾十年後的今天，流光溢彩的它們，仍是香港的招牌性地標。

鄭裕彤還被譽爲“酒店巨子”，他打造了一個環球酒店王國，興建、收購、管理的酒店超過百余家之多。其中，麗晶酒店與半島、文華、香格裏拉，並列爲香港知名酒店中的“四大天王”。

對於華人家族企業而言，他們曾經締造的商業王國，無論多么龐大和輝煌，到頭來，都免不了要經受傳承的考驗，無論是李嘉誠、郭德勝，還是鄭裕彤。

80年代末，香港富豪公子大接班潮起，李澤鉅、郭炳湘等，都被擢升到家族公司重要職位上。受好友們相繼離世的觸動，認爲“健康最重要”的鄭裕彤，也將新世界總經理一職，傳給了他的長子鄭家純。鄭家純是《康熙王朝》的擁躉。

被父親蔭庇十多年的鄭家純，表現得比父親“鯊膽彤”更爲“鯊膽”。上臺後的鄭家純，想將新世界演變爲一家綜合性公司。他开啓一系列瘋狂收並購，如香港興業16%股權等。

很快，新世界的負債，從30多億元急升至近90億元。形勢不妙之下，1991年，鄭裕彤重新出山了。他靠出售資產、股權套現等一系列減債動作，將新世界的債務，降到30多億元的合理水平。

鄭裕彤這一次執掌新世界，長達二十五年。直到2016年，鄭裕彤因病離世，鄭家純才重新上位。再次掌舵的鄭家純做了兩件事：將新世界的發展重心向內地轉移，重用長子鄭志剛。

2017年，鄭志剛代替中風住院的鄭家純走上前臺，坐實新世界的第三代接班人的身份。他實際掌權的新世界，與內地聯系更緊密了。

03、“地產天王”的下一程

在黃立衝看來，新世界就是香港四大地產天王中，一直與內地結合最緊密的家族。

上世紀80年代开始，鄭裕彤在內地投資的第一個項目，就是中國大酒店。這個酒店是鄭裕彤聯手李嘉誠等好友建成，總計投資了20億。建成並花五年回收成本之後，就無償捐給了廣州當地。

新世界在內地的產業，投資了不少基建、安居工程和舊城重建等業務。早期，新世界的投資重點在廣東、北京、武漢等城市，鄭裕彤在這些城市有良好的人際關系。鄭裕彤也曾被人批評，他太過於樂觀，忽略內地市場的風險。

但事實證明，鄭裕彤獨具慧眼。內地市場二十年來的高速增長，成就了鄭氏家族的興盛。統計數據顯示，1996—2014年期間，新世界發展淨資產呈現爆發式增長，同一時期內增長速度爲5.72 倍。

多年後，當探究鄭裕彤深耕內地的原因，除了公認的財富積累外，鄭裕彤的二兒子鄭家成解釋稱，跟父親看好中國內地的發展有關，也是“情感取向所在”。不過，月有陰晴圓缺。

隨着內地樓市的深度調整，新世界很難通過囤地實現高收益，再加上其在二三线城市的長周期开發，鄭裕彤家族在內地的這盤生意，顯得尾大不掉。新世界中國2015年物業銷售的經營溢利下降41.3%中，快刀斬亂麻的鄭裕彤，在同年12 月，將內地八大城市的九個項目，全部賣給了恆大的許家印。

同年，“別讓李嘉誠跑了”的背景音樂中，大家以爲新世界也跑了時，2016年起，新世界又不斷加碼內地市場。除杭州、寧波、武漢、上海等內地核心城市外，這些年來，新世界更加重倉了以廣州和深圳爲代表的大灣區。

“我的祖輩來自順德，本身就是大灣區的人”，鄭志剛解釋說，大灣區城市（包括香港），有七千多萬人口，經濟總量佔中國GDP十幾個百分點。年輕人很多，潛力很豐富。

（圖注：鄭志剛）

2021年，由於樓市下行等多重原因，港資又一次收縮內地投資時，新世界卻在這一年年初，將新世界中國地產的總部落戶到了廣州。新世界中國是新世界發展的間接全資附屬公司，負責內地物業發展及投資業務。截至今年4月，新世界在大灣區投資總額，已有2000億元左右。

深耕內地的第三代接班人鄭志剛，能否帶領新世界再創輝煌？

04、創業不易，守成更難

鄭志剛會讓你顛覆“富三代”的常規認識，他曾說自己不是“貴公子”，在美國一切都得靠自己。時隔很多年後，當爺爺鄭裕彤謝幕、父親鄭家純退居二线後，鄭志剛又得獨當一面了。

鄭裕彤之所以成功，除了家人（嶽父周至元等）助力、個人努力、好友（何善衡等）幫忙等因素外，仍不能免“時勢造英雄”這一俗套。

當港資“囤地+慢开發”這一特殊運營模式，遇上了二战後人口激增、工商業崛起的“四小龍”機遇，彈丸之地的香港迎來了史無前例的地產熱潮，也見證了包括新世界在內的地產四大家族的崛起。

縱然鄭家純獨當一面的歲月並不長，且大多是在父親鄭裕彤的庇蔭下，但在鄭家純能夠做決策的時間，正值中國加入WTO經濟崛起時，“這些年代裏都遍地是黃金，很多人不需要很高的學歷，就能很成功。”黃立衝認爲。

（圖注：鄭裕彤）

哈佛畢業後到日本留學，學業結束供職高盛、瑞銀，2006年主動回歸家族。這就是鄭志剛的前半生。“鄭志剛介乎於李澤楷（有些叛逆）和李澤鉅（循規蹈矩）之間。”黃立衝如此評價道。

不可否認，鄭志剛無疑是家族最上進的一個，也跑贏了大多數的人。然而，遍地不再是黃金的今天，光有上進心並不夠，“現在比拼的是各種資源。他需要更聰明、更勤奮，才能逆流而上。”黃立衝認爲。

香港也已經不是港資的天下了，在太多高市值比如萬科等內地房企面前，四大家族包括新世界都不佔優勢了。另一邊，內地早已出現大大小小與它們搶食的玩家。

在商業地產方面，深耕內地的新世界，面臨的是同樣喜歡建城市綜合體的港資太古、恆隆、九龍倉、新鴻基等。在住宅地產方面，暫且不說有虎視眈眈的龍湖、中海、保利等頭部內地房企，就算新世界奮起直追，重新大量布局住宅市場，也並不能在短期內彎道超車。

很顯然，新世界以城市地標等爲主的這場淘金賽，是一場持久而又內耗的战爭。美國詩人羅伯特弗羅斯特曾寫道：“我將輕聲嘆息把往事回顧，一片樹林裏分出了兩條路，而我——選擇了人跡更少的那一條。”

鄭志剛和新世界，選擇的是人跡更少的那一條。這或許決定了新世界的後半生。

（除單獨標注來源外，以上圖片來自視覺中國）

（ 作者丨 陶婷， 編輯丨 韓忠強）