時隔兩年恆大系再發財報，物業現金余額僅16億、資不抵債，134億被挪走資金或無法追回

自恆大2021年下半年爆雷之後，恆大系三家上市公司中國恆大、恆大物業、恆大汽車均沒有再披露過年度或者半年度財務數據。6月5日，時隔近兩年後，恆大物業(6666.HK)破冰，一口氣發布了經獨立核數師審核過的2021年、2022年中期及2022年業績報告。

恆大地產的爆雷，以及此前震驚行業的恆大物業134億資金被挪案，對上市公司財務到底影響幾何？在三份財報中有清楚的顯現。

被地產拖累業績

據恆大物業業績公告顯示，恆大物業2021年的營業收入過去兩年一升一降，2021年營業收入131.94億元（人民幣，下同），同比增加25.55%，2022年營業收入118.09億，同比減少10.49%。

從收入類別來看，恆大物業2022年的物業管理服務收入是增長的，社區增值服務收入幾乎持平，大幅減少的是非業主增值服務。非業主增值服務從2021年的18億元減少至2022年的8000萬元，降幅達95%。

“主要由於受關聯方流動性危機影響，本集團基於市場化原則對非業主增值服務進行战略收縮，主動大幅減少了向關聯方提供案場服務、維保修服務等業務。”恆大物業在2022年業績報告中稱。這裏的關聯方指的就是恆大地產。

“非業主增值服務主要指的是开發商向物業輸入的收入，比如新盤案場管理、售樓處維護、新房清潔等等。”中物智庫創始人楊熙對《鳳凰WEEKLY地產》說。

2022年全國的新房數據都在下降，國家統計局數據顯示，當年房屋新开工面積120587萬平方米，同比下降39.4%。恆大2022年的銷售額僅417億，不足2021年4430億的零頭。即使不是恆大物業主動收縮，恆大地產給它帶來的新房關聯收入也會大打折扣。

2022年恆大物業的毛利率也被恆大地產波及，社區增值服務毛利率由2021年度約44.8% 降低約5.0個百分點至2022 年度的約 39.8%。毛利率下降主要由於受到關聯方流動性危機及疫情反復的影響，家裝美居、房屋租售等業務开展受阻，且毛利率相對較低的購銷業務佔比上升所致。

盈利能力方面，恆大物業2021年淨虧損3.89億元，公司擁有人應佔虧損3.163億元，每股基本虧損約0.03元。基於此，董事會不建議就截至2021年12月31日止年度派付任何末期股息。

對於2021年的账面淨虧損，恆大解釋稱：“主要由於對截至2021年12月31日止年度關聯方經營性應收尚未收回的部分，按全額計提減值撥備所致。”

業績報告顯示，恆大物業將2021年有關恆大集團的經營性應收尚未收回部分，按全額計提減值準備，總金額高達24.4億元。同時企業商譽受此拖累，減值5.94億元，最終導致虧損。

2022年恆大物業由恆大地產而來的關聯收入大比例下降，自然這部分虧損變少。

所以，雖然營收下降，但淨利潤扭虧爲盈，淨利潤爲正的14.79億元，公司擁有人應佔利潤約14.23億元。2022年的淨利潤仍遠低於2020年度的26.48億元。

恆大物業稱，由於關聯方出現流動性問題，恆大物業預計從中國恆大獲得的經濟利益具有高度不確定性，因此並未將2022年度從其獲取的物業管理服務收入約10.34億元確認收入。仔細來看，恆大物業2022年的商譽減損虧損沒有記錄。

百億現金或無法追回

2022年3月21日，恆大系三家公司突然全部停牌。1天後，上市公司公告揭曉原因，中國恆大重要子公司恆大物業，在審核2021年度財報中，發現有約134億元存款，爲第三方提供的質押保證金，已被相關銀行強制執行。

4個月後，也就是2022年的7月22日，中國恆大和恆大物業同時公告了關於恆大物業134億質押擔保的獨立調查結果。恆大物業134億的銀行定期存款，被分成了三筆作爲擔保，被多次質押，通過多種方式轉移至恆大集團。

恆大集團出現流動性危機後，無法償還質押欠款，恆大物業存款被強制執行，物業幾乎被掏空。

這134億對恆大物業過去兩年的最大的財務影響體現在存款余額上。恆大物業2022年業績報告顯示，截至2022年12月31日，公司年內的銀行存款和現金（包括本集團的現金及現金等價物和受限制現金）總額僅剩16.56億元，較2021年增加4.89億元。

16.56億元裏還有約8800萬元的受限制銀行存款，主要爲恆大保險經紀有限公司的受限制股本、根據當地政府部門要求提供物業管理服務的保證金及部分子公司訴訟保全資金。

2020年末的時候，恆大物業的現金及現金等價物還有126億，受限制資金僅22萬元。當年恆大物業完成IPO，通過上市募集約145億港元的資金。

恆大兩年巨變之後，恆大物業處於資不抵債的境地，截至2022年底，恆大物業的總資產爲71.48億，總負債86.61億。

去年7月恆大物業“破案”之時，中國恆大稱“正在商討，透過恆大轉讓資產予以恆大物業抵消相關款項。”

截至目前，兩家上市平臺還未公开任何轉移資產的動作。並且，恆大物業的股份被用作了恆大境外債的債轉股的資產。

“在截至2021年12月31日止年度內，由於第三方借款人違約，銀行執行了擔保並扣除了本集團提供的人民幣134億的擔保存款。截至本公告日期，公司尚未向中國恆大集團追回上述任何金額。”恆大物業在2021年業績報告中稱。

恆大物業還稱：“鑑於中國恆大集團當前的財務狀況，盡管成功追回的可能性存在重大不確定性， 本集團仍持續在採取多種舉措向中國恆大集團追回上述金額。”

到了2022年底，恆大物業還在和中國恆大集團商討償還方案。截至2022年12月31日，恆大物業融資擔保質押被強制執行的金額仍爲134億元。

“正與中國恆大就此商討償還方案；此外將根據相關法律及適用協議盡力採取合理的措施向相關方追收各類應收款項，包括但不限於已經撥備減值的應收款項，及因不滿足收入確認條件而暫未計入收入的應收款項。”恆大物業在2022年業績報告中稱。

自2022年3月21日停牌开始計算，恆大物業已停牌約1年3個月，按照港交所規定，停牌1年半就會啓動摘牌程序，今年的9月20日將是最後期限。恆大物業最新公告稱，股票將繼續暫停买賣。

按照中國恆大和恆大物業去年9月收到的復牌指引，中國恆大、恆大物業需證明沒有合理的監管疑慮；且兩公司需要進行獨立的內部監控檢討，證明已制定足夠的內部監控及程序，以履行上市規則項下的責任。

2022年，恆大物業來自關聯方的收入約1.4億元，僅佔總收入約1.2%。

“控股股東流動性危機對集團整體收入基本沒有任何重大影響。”恆大物業稱。