深圳國資委旗下的「深業物業」首次遞表港交所

2023-02-27 11:01:17

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摘要：深業物業於2023年2月24日向港交所遞交招股書，擬在香港主板上市，公司是中國第四大國有全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商。2021年收入爲人民幣21.5億元，淨利潤0.7億元；2022年前9個月收入爲16.5億元，淨利潤0.9億元，毛利2.4億元。

LiveReport獲悉，成立源於1985年的深業物業運營集團股份有限公司SHUM YIP PROPERTY OPERATIONS GROUP CO., LTD（以下簡稱“深業物業”）於2023年2月24日在港交所遞交上市申請，擬香港主板上市。這是該公司第1次遞交上市申請，聯席保薦人爲中金公司、中信證券、建銀國際。

作爲全國知名的全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商，公司深耕大灣區，足跡正在不斷覆蓋中國市場。截至2022年9月30日，公司的總籤約建築面積約爲61.8百萬平方米，在管項目總數爲462，總在管建築面積約爲59.2百萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。

根據弗若斯特沙利文報告，2021年，公司在中國全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商（按收入計算）榜單中，位居第八名；在中國國有全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商榜單中，位居第四名；根據克而瑞物管及中物研協報告，2022年，公司在中國國有物業服務提供商（按綜合實力計算）榜單中，位居第七名；根據中指研究院，公司在2022年中國物業服務百強企業榜單中位居第二十名。

公司的業務分爲以下三個業務部門：城市及產業園服務；住宅物業管理服務；商業物業運營及管理服務。以下圖表闡釋了公司的業態、服務线及服務系列之間的關系：

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競爭優勢

• 深耕大灣區、輻射全國的全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商；

• 多元化的非住宅服務組合、出色的服務能力；

• 一體化的產品线及品牌集羣，實現強大市場拓展能力；

• 強大股東支持和國企背景優勢；

• 廣泛運用數字化管理；及

• 具有豐富經驗、遠見卓識、着眼社會責任的管理團隊。

公司資料：

官網：www.sywy.net

公司地址：中國深圳市羅湖區筍崗街道田心社區深業泰富廣場A座1701室

香港地址：香港九龍尖沙咀科學館道9號新東海商業中心8樓

財務分析

截至2021年12月31日止2個年度、2021年及2022年前9個月：

收入分別約爲人民幣18.4億元、21.5億元、15.6億元及16.5億元，2021年同比增長率爲17.08%，2022年前9月同比增長率爲5.56%；

毛利分別約爲人民幣2.8億元、2.8億元、2.1億元及2.4億元，2021年同比增長率爲0.45%，2022年前9月同比增長率爲11.89%；

淨利分別約爲人民幣1億元、0.7億元、0.6億元及0.9億元，2021年同比增長率爲-28.90%，2022年前9月同比增長率爲44.83%；

毛利率分別約爲15.15%、12.99%、13.74%及14.56%；

淨利率分別約爲5.70%、3.46%、3.98%及5.46%。

公司自2020年以來收入、毛利保持穩健增長，淨利於2022年前9月回升明顯，最新毛利率約14.56%，淨利率約5.46%。

2022年前9月，账上現金5.67億元，固定資產2.09億元，貿易應收6.12億元，流動負債共計9.87億元，經營現金流爲負0.58億元。

行業概況

全業態物業管理、商業運營及城市服務市場主要包括所有物業類型（包括住宅物業、購物中心、公共樓宇與設施、產業園、寫字樓及其他物業）的基礎物業管理服務和增值服務、城市服務和運營服務。

2017年至2021年，中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入由人民幣5,018億元增長至人民幣7,960億元，復合年增長率爲12.2%。未來，隨着房地產市場、購物中心運營服務市場、城市服務市場的進一步發展，預計全業態物業管理、商業運營及城市服務市場的總收入將持續增長。2026年，預計總收入將達到人民幣14,488億元，2021年至2026年的復合年增長率爲12.7%。

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在中國，同時提供物業管理服務、購物中心運營服務及城市服務的公司數量有限。中國的全業態物業管理、商業運營及城市服務市場中，前十大公司佔中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入的約9.3%。2021年，公司按收入計排名第八，佔中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入的約0.3%：

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前五大國有全業態物業管理、商業運營及城市服務公司佔中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入約3.3%。於2021年，公司按收入計排名第四，佔中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入約0.3%：

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同行業公司IPO對比

本次選取的同行業對比公司爲：華潤萬象生活(01209.HK)、中海物業(02669.HK)。

華潤萬象生活是央企華潤集團旗下战略業務單元華潤置地的成員公司，是中國領先的物業管理及商業運營服務商。其商管業務聚焦高端與品質購物中心賽道，以「萬象城」、「萬象天地」、「萬象匯」爲核心品牌；物管業務聚焦品質社區、城市公共空間、寫字樓及產業園三大賽道,以「萬象服務」爲核心品牌。截至2021年底，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積已達約1.648億平方米，提供商業運營服務的購物中心及寫字樓建築面積約9.0百萬平方米。

中海物業隸屬於央企中國建築集團有限公司旗下的中國海外集團，是中國首批一級資質物業管理企業。目前，集團業務分佈於中國74座主要城市，旗下現有員工超過3.6萬人，在管物業類型包括住宅物業、商用物業和政府物業等多種形式，籤約物業項目705個，服務面積超過1.4億平方米，現已成爲集全國性战略佈局、國際化管理視野於一體的行業領導者。

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主要股東

深業集團、深業（集團）、深圳控股及其他控股公司將爲一個控股股東集團，上市前公司的最終控股股東爲深圳國資委。

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管理層情況

董事會將由七名董事組成，包括三名執行董事、一名非執行董事和三名獨立非執行董事。

肖武春先生，50歲，公司董事長、執行董事兼黨委書記。主要負責向董事會提供战略建議並就業務計劃、战略發展及管理決策提出建議。肖先生在房地產开發和物業管理業務方面擁有逾29年的經驗。肖先生於1993年7月加入公司，此後一直在公司、深圳控股集團和深業集團擔任不同職務。於1993年6月在華南理工大學獲得經濟學學士學位，主修工業經濟學。於1998年10月還獲得深圳市職稱管理辦公室頒發的中級經濟師資格及於2008年1月獲得廣東省人事廳（已並入廣東省人力資源和社會保障廳）頒發的注冊物業管理師資格。

藍秀羣女士，49歲，公司執行董事、總經理兼黨委副書記。主要負責本集團的整體管理和運營，以及優化業務目標。藍女士在房地產开發和物業管理業務方面擁有逾25年的經驗。曾任職於深圳市農科房地產开發有限公司、深圳市深業農科智慧農業發展有限公司、深圳市農科房地產开發有限公司、深圳市深業中城有限公司、農科集團工程管理部等。1997年7月獲得廣東工業大學給水排水工程專業工學學士學位。2002年12月獲得了深圳市職稱管理辦公室授予的建築工程技術中級工程師資格並在2008年1月獲得廣東省人事廳（已並入廣東省人力資源和社會保障廳）頒發的注冊物業管理師資格。

於淼女士，45歲，公司執行董事兼黨委副書記。於女士主要負責公司人力資源、運營管理和黨企關系。於女士在物業管理業務領域擁有超過25年經驗。於女士在1997年10月加入公司，此後一直在公司內工作。在1997年10月至2018年12月在深圳市泰然物業管理服務有限公司擔任多個職位。1997年7月獲得中央民族大學會計專業專科學歷，並在2010年4月獲得長春工業大學電氣工程碩士學位。

中介團隊

據捷利交易寶數據統計，深業物業中介團隊共計9家，其中保薦人共計3家，近10家保薦項目數據表現一般；公司律師共計1家，綜合項目數據一般。整體而言中介團隊歷史數據表現一般。