貝殼正式登陸港交所！彭永東：讓未來的中國家庭住得更美好！

分析認爲，貝殼此次上市方案不涉及新股發行，最大限度避免攤薄，有利於該公司早日進入港股通，吸引更多投資者提升流動性

《投資時報》記者 呂貢

首家以“雙重主要上市+介紹上市”形式返港的中概股正式出爐。

2022年5月11日，中國居住產業數字化服務平臺貝殼（2423.HK）正式在港交所掛牌上市。11日上午，貝殼於公司總部完成“雲敲鑼”。

貝殼聯合創始人、董事長兼CEO彭永東在上市儀式上對所有相信貝殼的客戶、服務者、合作夥伴與股東，以及港交所平臺的支持表達了感謝。同時其表示，“我們相信，從‘有尊嚴的服務者，更美好的居住’使命出發，貝殼可以讓未來的中國家庭，住得更美好！”

對於貝殼此次的上市方案，中信證券研究報告指出，該方案有效保護了股東利益，預計將消除關於上市地位的不確定性。兩地上市將爲投資者提供更多交易地點選擇和更靈活的交易時間，有助於引入更多境內外投資人，提高公司股票交易的流動性。亦有相關分析師指出，貝殼此次上市方案不涉及新股發行，最大限度避免攤薄，有利於該公司早日進入港股通，吸引更多投資者提升流動性。

據灼識咨詢報告數據顯示，中國居住行業的市場總體規模已從2016年的25.4萬億元，迅速增至2021年的39.6萬億元，預計2026年將達到55.7萬億元。按總交易額計算，貝殼是中國最大的房產交易和服務平臺，同時也躋身全球前三大商業平臺之列。

在積極響應“房住不炒”，探索“住有所居、租購並舉”商業新模式的同時，貝殼持續推進“一體兩翼”在居住服務領域的深耕。“一體”即房產經紀事業羣，“兩翼”分別爲整裝大家居事業羣與惠居事業羣。

2021年7月，貝殼加快家裝業務擴張步伐，宣布收購國內領先家裝家居品牌聖都家裝100%股權，在同年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務賽道已經可以爲當地家裝業務貢獻約30%的客源；同年11月，貝殼成立惠居事業羣，並推出品質租住服務平臺“貝殼租房”。2022年4月20日，貝殼宣布已完成對聖都家裝的收購。

從當前房地產市場政策來看，“房住不炒”依然是主基調，這無疑會促使行業做出本質性改變。讓“住”這件事變得更美好，會成爲下一個階段所有企業需要回答的時代命題。北京住宅房地產業商會會長、社科院經濟學博士黎乃超認爲，“這幾年國家前所未有的政策力度，讓中國的房地產市場進入了全新的時代，平穩、健康、發展成爲主軸。對普通民衆而言，政策的傾向性，意味着未來居住成本將大幅降低，可以有更多投入用於家裝、家居、家服等購房後市場，這部分未來的規模是必然會加速增長的。”

北京大學國家發展研究院教授、博士生導師徐遠亦深有同感，他認爲未來的房地產市場，將更加看重居住品質，包括裝修、家居、物業、社區安全和便利、誠信的租賃和买賣中介服務等等，這些都是等待深耕的藍海。提供質量穩定的服務、建立口碑，是未來競爭的關鍵。

一體兩翼持續深耕，Q4成績亮眼

數據披露，2021全年，貝殼平臺完成了超450萬筆房屋交易，合計總交易額達3.85萬億元，同比增長10.1%；營業收入同比增長14.6%至808億元；經調整後淨利潤爲22.94億元。其中，新房交易收入由2020年的379億元快速增至2021年的465億元，來自新興業務及其他收入（主要包括家裝家居和其他服務）也同比增長17.9%至2021年的23億元。

而自2021年四季度以來，房地產政策开始邊際放松，合理住房需求开始釋放。不過總體上，市場復蘇仍在初期且相對分化，整體市場交易量處於相對低位。面對市場環境的挑战，貝殼適時進行一系列管理動作優化，交出了份不錯的成績單。

《投資時報》記者注意到，2021年四季度貝殼GTV爲7324億元，營業收入178億元，超過了該公司此前的收入指引上线和市場一致預期。經調整後的淨利潤爲4191萬元，遠好於彭博市場一致預期的5.14億元虧損。

具體到業務層面，該公司“一體”業務保持韌勁，持續發揮業務壓艙石作用。2021年四季度末，貝殼聯網門店數超過5.1萬家，同比增長8.7%，活躍門店數量超過4.5萬家，同比增長4.4%；聯網經紀人45.5萬，活躍經紀人超過40.6萬，同比降幅在8%左右。據空白研究院調研顯示，截至2021年底，全國範圍內經紀人數量減少比例保守估算爲30%—40%。對比行業產能收縮幅度，貝殼經紀人留存能力較強。

在新房市場的下行環境中，貝殼也主動進行了一定程度的業務收縮，並將風控管理提升到更重要的位置。在保障消費者利益的基礎上，公司去化能力更高效，如全年新房回款周轉天數已由2020年的103天降至2021年的97天。

“兩翼”業務方面，截至2021年年底，貝殼收購的聖都家裝已進入全國46個城市、开設110余家門店。另一翼的“普惠居住”積極響應國家“住有所居、租購並舉”政策，幫助解決新市民、青年人和低收入人羣存在的突出的住房問題，主要業務包括普通房產租賃經紀業務、輕托管業務和集中式公寓服務三個類別，並疊加增值居住服務。

貝殼近三年淨收入及總交易額變化情況

數據來源：公司財報

推動產業數字化、服務者職業化

“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要指出，“加快推動數字產業化”“推進產業數字化轉型”。在看房、選房、籤約到交易等全流程线上化體驗上，貝殼一直處於行業前列。數據顯示，2021年，貝殼VR看房觀看量累積達到約16億次，消費者觀看總時長達6600萬小時，同比顯著增加。

通過對核心生產要素的數字化改造，貝殼形成以貝殼分、信用分等爲核心的信用體系，重構了居住服務領域的共享合作生產關系。另外，該公司又通過標準化和线上化，重塑服務流程體系，讓服務者對好的服務標準有清晰認知，爲服務者的行爲和交付品質提供保證。同時，貝殼還打造數字化工具，對服務者進行培訓，提升其作業能力，讓服務者的能力提升更高效。

在“租賃”業務上，數字化能力也是其核心突破點之一，貝殼通過大數據、VR看房/找房、线上籤約等方式，提高租賃經紀效率。2022年3月31日，針對租賃市場中用戶關心的收費不透明、逾期交房、提前解約等問題，貝殼租房面向租房消費者和業主推出七大“微光服務保障”，涵蓋收費透明、租金安全、人身財產保障等。

除了產業數字化，在服務者職業化能力上，貝殼同樣具有顯著優勢。

爲打破行業負循環，十多年來，貝殼致力於推動居住服務者職業化升級，以此爲突破點重塑行業秩序，建立行業發展正循環。

一方面，打造完善的新居住服務者職業化體系，樹立人才培養理念，助力規模化培養高職業素養服務者，嚴進+精培打造高活力的服務者正循環。新居住服務者需要同時具備客戶力、專業力、數字力和協作力，在數字化基礎上，服務者能夠在產業內跨團隊、跨崗位合作，形成核心競爭力。

另一方面，建立服務者全職業周期培養體系，幫助服務者快速成長。入職前，貝殼積極助力高等職業教育建設，通過與高校專業共建、舉辦全國技能大賽等，提升居住服務領域的數字化人才職業素養和技能水平；入職後，截至目前，貝殼已針對居住服務者的不同工種、不同職業階段，設立了全職業周期培養體系，覆蓋入職培訓、新人成長等階段。

目前，貝殼培養了具一定規模的強大且具有凝聚力的活躍經紀人羣體。截至2021年12月31日，貝殼深耕社區的龐大網絡覆蓋了中國100多個經濟活躍的城市中逾4.5萬家主要活躍在社區的經紀門店和逾40.6萬名活躍經紀人。

對於未來的經營計劃，貝殼方面稱，將通過關鍵增長战略實現愿景，持續夯實基礎設施，以提升效率和客戶體驗。並持續提升服務質量、關注人才，加大科技投入。

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