契稅徵管
什么是契稅
契稅是在土地房屋權屬發生轉移變動時,就當事人雙方所立的契約,向土地房屋權屬承受人徵收的一種稅。房地產權屬登記是契稅徵管的依據和前提條件,契稅徵管是完善房地產權屬登記的必備內容。
">編輯]契稅徵管存在的問題
一是二手房交易存在高买低報現象導致稅款流失。近年來,二手房交易日益活躍,二手房交易涉及契稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅等稅種,其納稅人包括买賣雙方,徵收的計稅依據與成交價格密切關聯,一些納稅人爲了“合理避稅”,達到雙方互利的目的,採取高买低報等多種手段,實行“上有政策、下有對策”的變通行爲,鑽政策漏洞,致使二手房交易市場秩序十分混亂。二手房納稅申報交易價格普遍偏低,個別納稅人採取籤定兩套協議的辦法,以真實協議作爲交易結算的依據,以低於真實交易價格的虛假合同用於申報納稅,已達到少繳稅的目的,導致契稅及其他稅收大量流失。
二是开發商與購房者籤訂虛假購房合同少報計稅價格。房地產开發商爲了提高自己的競爭力,用減輕購房者負擔的方法來達到促銷盈利的目的,應購房者要求,將真實的購房價格降低,另籤一份虛假的購房協議,真實的購房協議由买賣雙方留存,虛假的協議由購房者辦理契稅申報手續。开發商开購房款收據時,其所开金額爲部分房價款,剩余部分金額作爲購房戶委托地產商裝修材料款的暫存款,待房屋交付使用及稅費清繳後,再作账務處理。
三是購房者對購房合同進行偷漏稅。由於購房合同購銷雙方只在最後一頁籤字蓋章,購房者將購房合同中包含真實購房價格的一頁去掉,換人用電腦重新制作較低購房價格的一頁,由於採取了高科技手段作假,契稅徵收部門又沒有與房管、开發公司聯網達到信息共享,因此對該種情況,徵稅人員較難發現。
四是契稅徵管人員的自由裁量權較難行使。契稅條例規定:“對成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的,由徵收機關參照市場價格核定”。盡管法規賦予了徵管自由裁量權,但對契稅計稅價格的裁量權沒有進一步細化,實際執行時很難把握。主要表現爲:首先,由於市場價格屬於動態且靈活的變數,如何才是“明顯低於”,怎樣的理由才算正當,目前政策尚未明確規定;其次,即使根據有關情況判定成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由,計稅價格就應由徵收機關參照市場價格核定,但由於土地、房屋成交價格的高低受位置、交通、樓層、結構等各種因素的制約,要將這些情況調查清楚,需投入大量的人力物力,在目前徵收人員較少,而成交量增大的情況下很難做到這一點,徵收機關核定的計稅價格往往使納稅人不滿意,與徵收人員產生矛盾和摩擦。
">編輯]加強契稅徵管的措施
一是加強部門協調配合,嚴格實行先稅後證。契稅的源頭在國土部門和房地產开發企業,末端在房地產管理部門,財政部門只是契稅徵收的中間環節,無論哪一個環節出現脫節都會造成契稅的流失。鑑於這種部門關系,作爲契稅徵收部門要與國土、房地產开發企業和房管部門建立長期的聯席會議制度,協調配合,控制好契稅徵收的每個環節。國土、房管部門要嚴格實行先稅後證,不見契稅完稅憑證,不予辦理土地使用權、房屋產權登記手續,形成從源頭到末端的鏈狀控制體系,達到共同協稅護稅的局面,確保契稅應收盡收。
二是加大監督檢查力度,嚴格依法治稅。對可疑的計稅價格,組織稽查人員到开發企業認真核實,發現有虛假的購房合同而少報計稅價格偷漏稅者,按稅收徵管法嚴肅懲處。同時,加大稅法的宣傳力度,提高納稅意識。要進一步加強契稅徵管政策的宣傳工作,採取召开會議、辦宣傳欄、印發宣傳資料等有效形式,全方位地進行稅法宣傳,使人們熟知稅收法規,從而提高全民繳稅意識,促進契稅徵管工作有序發展。
三是與房管、土地、开發商實行聯網,實施契稅信息網絡化管理。從納稅申報、審核到开具完稅證都分別設立專人專機進行微機處理,並建立起完整的信息檔案,开發商與購房者籤訂的合同要在網上備案,徵收部門與房管、土地、开發商實行聯網,採用條形碼掃描技術,在徵稅時只要將合同號掃入微機,就能自動顯示購房時真實的成交價格,從而識別虛假的購房合同。
四是建立科學合理的價格信息平臺。委托房產中介負責取得房屋中介公司二手房實際交易價格資料,會同房管局、物價局在調查、測算的基礎上聯合公布各住宅小區二手房市場平均交易價格,以此作爲計稅價格核定的基本依據,按照一定的浮動幅度和樓層系數核定某小區的最低計稅價格,凡低於最低計稅價格的一律按核定的最低計稅價格納稅。
參考文獻
契稅是在土地房屋權屬發生轉移變動時,就當事人雙方所立的契約,向土地房屋權屬承受人徵收的一種稅。房地產權屬登記是契稅徵管的依據和前提條件,契稅徵管是完善房地產權屬登記的必備內容。
">編輯]契稅徵管存在的問題
一是二手房交易存在高买低報現象導致稅款流失。近年來,二手房交易日益活躍,二手房交易涉及契稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅等稅種,其納稅人包括买賣雙方,徵收的計稅依據與成交價格密切關聯,一些納稅人爲了“合理避稅”,達到雙方互利的目的,採取高买低報等多種手段,實行“上有政策、下有對策”的變通行爲,鑽政策漏洞,致使二手房交易市場秩序十分混亂。二手房納稅申報交易價格普遍偏低,個別納稅人採取籤定兩套協議的辦法,以真實協議作爲交易結算的依據,以低於真實交易價格的虛假合同用於申報納稅,已達到少繳稅的目的,導致契稅及其他稅收大量流失。
二是开發商與購房者籤訂虛假購房合同少報計稅價格。房地產开發商爲了提高自己的競爭力,用減輕購房者負擔的方法來達到促銷盈利的目的,應購房者要求,將真實的購房價格降低,另籤一份虛假的購房協議,真實的購房協議由买賣雙方留存,虛假的協議由購房者辦理契稅申報手續。开發商开購房款收據時,其所开金額爲部分房價款,剩余部分金額作爲購房戶委托地產商裝修材料款的暫存款,待房屋交付使用及稅費清繳後,再作账務處理。
三是購房者對購房合同進行偷漏稅。由於購房合同購銷雙方只在最後一頁籤字蓋章,購房者將購房合同中包含真實購房價格的一頁去掉,換人用電腦重新制作較低購房價格的一頁,由於採取了高科技手段作假,契稅徵收部門又沒有與房管、开發公司聯網達到信息共享,因此對該種情況,徵稅人員較難發現。
四是契稅徵管人員的自由裁量權較難行使。契稅條例規定:“對成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的,由徵收機關參照市場價格核定”。盡管法規賦予了徵管自由裁量權,但對契稅計稅價格的裁量權沒有進一步細化,實際執行時很難把握。主要表現爲:首先,由於市場價格屬於動態且靈活的變數,如何才是“明顯低於”,怎樣的理由才算正當,目前政策尚未明確規定;其次,即使根據有關情況判定成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由,計稅價格就應由徵收機關參照市場價格核定,但由於土地、房屋成交價格的高低受位置、交通、樓層、結構等各種因素的制約,要將這些情況調查清楚,需投入大量的人力物力,在目前徵收人員較少,而成交量增大的情況下很難做到這一點,徵收機關核定的計稅價格往往使納稅人不滿意,與徵收人員產生矛盾和摩擦。
">編輯]加強契稅徵管的措施
一是加強部門協調配合,嚴格實行先稅後證。契稅的源頭在國土部門和房地產开發企業,末端在房地產管理部門,財政部門只是契稅徵收的中間環節,無論哪一個環節出現脫節都會造成契稅的流失。鑑於這種部門關系,作爲契稅徵收部門要與國土、房地產开發企業和房管部門建立長期的聯席會議制度,協調配合,控制好契稅徵收的每個環節。國土、房管部門要嚴格實行先稅後證,不見契稅完稅憑證,不予辦理土地使用權、房屋產權登記手續,形成從源頭到末端的鏈狀控制體系,達到共同協稅護稅的局面,確保契稅應收盡收。
二是加大監督檢查力度,嚴格依法治稅。對可疑的計稅價格,組織稽查人員到开發企業認真核實,發現有虛假的購房合同而少報計稅價格偷漏稅者,按稅收徵管法嚴肅懲處。同時,加大稅法的宣傳力度,提高納稅意識。要進一步加強契稅徵管政策的宣傳工作,採取召开會議、辦宣傳欄、印發宣傳資料等有效形式,全方位地進行稅法宣傳,使人們熟知稅收法規,從而提高全民繳稅意識,促進契稅徵管工作有序發展。
三是與房管、土地、开發商實行聯網,實施契稅信息網絡化管理。從納稅申報、審核到开具完稅證都分別設立專人專機進行微機處理,並建立起完整的信息檔案,开發商與購房者籤訂的合同要在網上備案,徵收部門與房管、土地、开發商實行聯網,採用條形碼掃描技術,在徵稅時只要將合同號掃入微機,就能自動顯示購房時真實的成交價格,從而識別虛假的購房合同。
四是建立科學合理的價格信息平臺。委托房產中介負責取得房屋中介公司二手房實際交易價格資料,會同房管局、物價局在調查、測算的基礎上聯合公布各住宅小區二手房市場平均交易價格,以此作爲計稅價格核定的基本依據,按照一定的浮動幅度和樓層系數核定某小區的最低計稅價格,凡低於最低計稅價格的一律按核定的最低計稅價格納稅。
參考文獻
- ↑ 1.0 1.1 劉昌成.契稅徵管存在的問題及其對策
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