契稅

契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者徵收的一種稅收，現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》於1997年10月1日起施行。在中國境內取得土地、房屋權屬的臺商投資企業，應當依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權屬包括下列方式：國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換），房屋买賣、贈與和交換。以下列方式轉移土地房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋买賣或者房屋贈與徵收契稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股，以土地、房屋權屬抵償債務，以獲獎的方式承受土地、房屋權屬，以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權屬。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。

契稅的徵收，可以廣闢財源，增加地方政府的財政收入。但契稅徵收的更重要意義在於可以保護合法產權，避免產權糾紛。不動產所有權和使用權的轉移，涉及轉讓者和承受者雙方的利益。而且，由於產權轉移形式多種多樣，如果產權的合法性得不到確認，事後必然會出現產權糾紛。契稅規定對承受人徵稅，一方面是對承受人財富的調節，另一方面有利於通過法律形式確定產權關系，維護公民的合法權益，避免產權糾紛。^[1]

契稅是以所有權發生轉移變動的不動產爲徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅範圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋买賣，房屋贈與，房屋交換等。契稅，是指對契約徵收的稅，屬於財產轉移稅，由財產承受人繳納。契稅中所涉及的契約，包括土地使用權轉移，如國有土地使用權出讓或轉讓，房屋所有權轉移，應該稱爲土地、房屋權屬轉移，如房屋买賣、贈送、交換等。除了买賣、贈送、交換外，房屋所有權轉移的方式還有很多種。其中，有兩種常見的房屋權屬轉移，按規定要繳納契稅：因特殊貢獻獲獎，獎品爲土地或房屋權屬；或預購期房、預付款項集資建房，只要擁有房屋所有權，就等同於房屋买賣。契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發生地，不管何人，只要所有權屬轉移，都要依法納稅。契稅已成爲地方財政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態勢。

在土地、房屋等不動產所有權轉移，當事人雙方訂立契約時，對不動產承受人課徵的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質和作用外，還具有證明不動產所有人產權合法性的作用。徵收機關在徵稅時，首先要查明產權轉移的合法性才準予繳稅，並發給新的契證作爲產權合法性的證明。
　　
中國的契稅由來已久，早在東晉時就有“估稅”。北宋太祖开寶二年(969)規定人民典賣田宅,應在兩個月內向管府輸錢，請求驗印，稱“印契錢”。仁宗慶歷四年(1044)規定每貫錢（1000文）產價徵稅40文(合4％的稅率)。此後，歷代都徵收契稅，習慣上稱“稅契”。到清末時买契稅率爲买價的9％,典契稅率爲典價的6％。中華民國時期稅率常有變動,买契稅率曾高達买價的15％，典契稅率則達典價的10％。正稅之外又有附加稅和驗契費、注冊費、監證費、契紙費等雜費。

1949年中華人民共和國建立後，爲了保障人民土地、房屋等不動產的合法所有權，1950年4月政務院公布了《契稅暫行條例》，在全國城市和已經完成土地改革的鄉村徵收契稅，發給新的契證。凡土地、房屋的合法买賣、典當、贈與或交換，均應憑原有效的土地房屋所有權證明，由當事人雙方訂立契約，領取新的契證。稅率爲：买契稅率按买價徵收6％；典契稅率按典價徵收3％，贈與的契稅按現值價格徵收6％；交換的房屋、土地等不動產，雙方價值相等的免換徵契稅，不相等的，其超過部分按买契稅率徵收契稅。此外,只徵收契紙工本費,其余雜費一概免除。對於繼承土地、房屋等不動產的，不徵契稅。1954年規定，機關、部隊、學校、黨派、受國家補貼的團體、國營企業與事業單位以及合作社等，有土地、房屋等不動產买入、典入、接受贈與、交換等情事的，免徵契稅。以後還對一些在特定情況下取得土地、房屋等不動產所有權的人，作了一些免徵契稅的規定。到1988年，徵收契稅的範圍主要是對個人和私營企事業單位依法購买、承典、接受贈與或交換的房屋等不動產徵收契稅，發給契證。 各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。契稅的計稅依據，歸結起來有4種：　一、是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成合同，稅務機關以此爲據，直接計稅。這種定價方式，主要適用於國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋买賣。

二、是根據市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成爲2008年奧運會主辦城市後，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

三、是依據土地、房屋交換差價定稅。隨着二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額爲零，意味着，交換雙方均免繳契稅。

四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年後，經許可，乙單位把該土地轉讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。

一、土地使用權的出讓，由承受方交。

二、土地使用權的轉讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。

三、房屋买賣：

1、以房產抵債或實物交換房屋。

2、以房產作投資或股權轉讓。

3、买房拆料或翻建新房，應照章納稅。

四、房屋贈與贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。

五、房屋交換在契稅的計算中，注意過戶與否是一個關鍵點。

在稅率設計上，契稅採用幅度比例稅率。目前，我國採用3%－5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區、直轄市，在這個範圍內可以自行確定各自的適用稅率。財政部、國家稅務總局發出通知，從1999年8月1日起，個人購买自用普通住宅，契稅暫時減半徵收

1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋买賣，以成交價格爲計稅依據。

2、土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋买賣的市場價格核定

3、交換價格相等時，免徵契稅；交換價格不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方交納契稅

4、房屋附屬設施徵收契稅的依據：

（1）採取分期付款方式購买房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計徵契稅

（2）承受的房屋附屬設施權屬如爲單獨計價的，按照當土確定的適用稅率徵收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

一、契稅優惠的一般規定

1．國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵契稅。

2．城鎮職工按規定第一次購买公有住房，免徵契稅。

3．因不可抗力滅失住房而重新購买住房的，酌情減免。

二、特殊規定

1、企業公司制改造

一般而言，承受一方如無優惠政策就要徵契稅；另外，要注意不徵稅與免稅是不同的概念。企業公司制改造中，承受原企業土地、房屋權屬，免徵契稅。

2、企業股權重組

在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不徵收契稅。但在增資擴股中，如果是以土地使用權來認購股份，則承受方需繳契稅。國有、集體企業實施“企業股份合作制改造”，由職工买斷企業產權，或向其職工轉讓部分產權，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業改造爲股份合作制企業的，對改造後的股份合作制企業承受原企業的土地、房屋權屬，免徵契稅

3、企業合並、分立

（1）兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合並改建爲一個企業，對其合並後的企業承受原合並各方的土地、房屋權屬，免徵契稅。

（2）企業依照法律規定、合同約定分設爲兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不徵收契稅。

4、企業出售

國有、集體企業出售，被出售企業法人予以注銷，並且买受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半徵收契稅；全部安置原企業職工的，免徵契稅。

5、企業關閉、破產

債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免徵契稅；對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的，減半徵收契稅；全部安置原企業職工的，免徵契稅。

6、房屋附屬設施

對於承受與房屋相關的附屬設施（如停車位、汽車庫等）所有權或土地使用權的行爲，按照契稅法律、法規的規定徵收契稅；對於不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不徵收契稅。

7、繼承土地、房屋權屬

法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不徵契稅；非法定繼承人應徵收契稅。

8、其他

經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權後新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免徵契稅。

企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不徵收契稅。

一、納稅義務發生時間

契稅的納稅義務發生時間是納稅人籤訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

二、契稅徵管

要先交契稅，才能辦過戶手續，即先契後證。在土地、房屋等不動產所有權轉移，當事人雙方訂立契約時，對不動產承受人課徵的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質和作用外，還具有證明不動產所有人產權合法性的作用。徵收機關在徵稅時，首先要查明產權轉移的合法性才準予繳稅，並發給新的契證作爲產權合法性的證明。

中華人民共和國契稅暫行條例

國務院令[1997]第224號

頒布時間：1997-7-7發文單位：國務院

第一條 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人爲契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

第二條 本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行爲：

（一）國有土地使用權出讓；

（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；

（三）房屋买賣；

（四）房屋贈與；

（五）房屋交換。

前款第二項土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

第三條 契稅稅率爲3—5％。

契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。

第四條 契稅的計稅依據：

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋买賣，爲成交價格；

（二）土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋买賣的市場價格核定；

（三）土地使用權交換、房屋交換，爲所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。

第五條 契稅應納稅額，依照本條 例第3條 規定的稅率和第4條 規定的計稅依據計算徵收。應納稅額計算公式：

應納稅額＝計稅依據×稅率

應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。

第六條 有下列情形之一的，減徵或者免徵契稅：

（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵；

（二）城鎮職工按規定第一次購买公有住房的，免徵；

（三）因不可抗力滅失住房而重新購买住房的，酌情準予減徵或者免徵；

（四）財政部規定的其他減徵、免徵契稅的項目。

第七條 經批準減徵、免徵契稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途，不再屬於本條 例第6條 規定的減徵、免徵契稅範圍的，應當補繳已經減徵、免徵的稅款。

第八條 契稅的納稅義務發生時間，爲納稅人籤訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

第九條 納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報，並在契稅徵收機關核定的期限內繳納稅款。

第十條 納稅人辦理納稅事宜後，契稅徵收機關應當向納稅人开具契稅完稅憑證。

第十一條 納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。

納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。

第十二條 契稅徵收機關爲土地、房屋所在地的財政機關或者地方稅務機關。具體徵收機關由省、自治區、直轄市人民政府確定。

土地管理部門、房產管理部門應當向契稅徵收機關提供有關資料，並協助契稅徵收機關依法徵收契稅。

第十三條 契稅的徵收管理，依照本條例和有關法律、行政法規的規定執行。

第十四條 財政部根據本條 例制定細則。

第十五條 本條例自1997年10月1日起施行。1950年4月3日中央人民政府政務院發布的《契稅暫行條例》同時廢止。 ^[2]