商鋪

　　

pic-info">

商鋪的由來
　　商鋪，由“市”演變而來，《說文》將“市”解釋爲“集中交易之場所”，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當時東西文化、商貿交流的中心，長安東西兩市，商賈雲集，店肆無數，商業十分繁榮。北宋商鋪和市場是分开的，首都東京（开封）是當時最大的商業中心城市。據歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最爲集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。《清明上河圖》曾翔實地記錄了古代商鋪、商業街市的景況。
　　位於長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期僅爲江蘇省的一個縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀二、三十年代，當時的上海已成爲全國最大的經濟和商業中心，遠東最大的商業中心城市。據《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公裏136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業中心街區初具雛形。商鋪的定義
　　根據以上對商鋪歷史的回顧，可以對“商鋪”做以下定義，即 商鋪是經營者爲顧客提供商品交易、服務 、 感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區別之處是現代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。
　　商鋪作爲交易的場所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規模不等的商品交易場所。對於絕大多數人來講，理解這一點很容易。
　　商鋪作爲提供服務的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設施、美容美發設施等。消費者在這種商鋪裏，通過得到經營者提供的服務，享受服務的品質。
　　商鋪作爲提供感受體驗的場所，比如電影城、KTV量販、健身設施等，消費者在這類商鋪裏充分感受經營者創造的特別的情景、設施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經營者在此過程中實現收益。
　　商鋪的概念我們可以發現，商鋪已經經歷了很大的發展，已經從最初的經營物品商品，增加到經營服務商品、體驗商品的層面。很顯然，以上不同經營商品的形態將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結構、裝修方法、風格、商品類型、配套條件等。商鋪交易實例分析
　　金先生手頭有200-300萬資金，打算購买商鋪作爲投資。於是，房地產經紀人向其介紹了商鋪貸款的相關政策，並推薦了兩個帶租約的商鋪，然後約定帶看時間。金先生自己又抽空到實地觀察了幾天，最後對其中一個商鋪表示了明確意向，與此同時，他希望銀行能提供五成商業貸款。經紀人即列出了貸款所需提供證明、文件的清單，並時明確每月所需還款金額。在金先生提供了相關證明及文件後，即由中介公司代辦有關貸款審批手續，銀行出具“貸款意見確認書”，這樣，金先生完成了商鋪貸款的全過程。
　　在籤約方面，經過中介公司、出售與承买方的共同努力，出售方與承买方終於就該商鋪的標的、付款方式、期限等條件達成共識。最後雙方順利地籤訂了买賣合同。
　　分析
　　出售方：
　　希望能通過出售該物業，獲得一筆資金。由於在1999年籤訂了一份爲期5年的租約，租金較低（當時市場正處於低谷，因此租金較目前的市場行情明顯偏低）。
　　承买方：金先生希望通過購买該商鋪，能使資金保值、增值。金先生是商人，不希望把所有資金都投在該商鋪上，而是希望利用銀行貸款支付部分房款，並利用以後收取的租金來還貸。
　　中介方：憑借專業知識與團隊合作精神，保障交易的安全性。影響商鋪升值因素
　　商鋪較高的投資潛力刺激了一部分投資者從股票、住宅，轉向商鋪。根據上海中原物業代理有限公司分析，影響商鋪升值的因素主要有以下幾點：
　　零售業帶動商鋪中國入世後，零售業將在三年內逐步向外資开放。在這段時間內外資零售業將大舉進軍中國市場，內資零售業也加緊“圈地”步伐，特許加盟的形式大大加快了零售業的擴張步伐。據2001年11月零點調查與指標網的調查結果顯示，最適合進行特許連鎖經營的行業是零售業（43％），其次是服務業（23．9％）和快餐業（22％）。值得關注的是，家電等專業連鎖店快速的發展引起了業界的重視。因此，未來一段時間內對商鋪的需求將有較爲穩定的增長。需求主要集中在便利店、大型超市與賣場、連鎖餐飲、品牌專賣店等。
　　人氣指數大量客流爲商業帶來活力。位於商業繁榮地區的商鋪，客流量的走高帶動了商業興旺，爲投資商鋪帶來很大空間。因此，選擇商業地段的商鋪就要特別注意來往的客流量；位於小區內的商鋪，小區人氣興旺與否是很重要的因素。住宅小區內業主多，就意味着消費需求多，开個商鋪做生意有得好做，投資商鋪也就有得好賺。關鍵之處在於，小區必須具備一定規模。例如，萬科城市花園的優詩美地的商鋪已漸成氣候，成爲投資者的投資熱點。
　　地區潛力商業氛圍濃的地段，商鋪會有較高升值潛力，反之亦然。在市政動態方面，滬上著名的商業街南京路和淮海中路將引來新一輪改造。南京東路邀請國際著名咨詢公司麥肯錫進行長遠目標定位，到2010年，把南京路建設成國際一流商業街。淮海路請來仲量聯行爲其進行一期商業改造規劃，計劃將淮海路建成更爲時尚的商業街，屆時將有更多國際一流品牌旗艦店一路排开。上海中心城區繁華商業街上第一座大型公共綠地--5萬平方米的四川北路大型綠地建設方案已經敲定，2002年建成後，四川北路商業街商業布局和檔次都將進一步擴大和提升。因此，上述地區的商鋪有一定的升值潛力。商鋪投資種類
　　商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，按照商鋪的开發形式對商鋪進行分類，具體分類如下：
　　1、商業街商鋪投資；
　　2、市場類商鋪投資；
　　3、社區商鋪投資；
　　4、建築底商商鋪投資；
　　5、百貨商場、購物中心商鋪投資；
　　6、商務樓、寫字樓商鋪投資；
　　7、交通設施商鋪投資投資商鋪五要素
　　投資商鋪應主要考慮位置、規模、價格、回報和使用率五要素。

位置

　　與住宅不同的是，投資商鋪的目的是爲了賺錢，因此有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千裏。因此，作爲商鋪的投資者絕不能貪一時的價格便宜而买下一個“包袱”。

規模

　　具備優越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規模是匯聚人氣必不可少的條件。首先，因其規模大才能“喫、喝、玩、樂、購”我全有；其次，才能引來大商家進駐，帶旺其他鋪面。尤其是現代商場已逐步向“大而全”方向發展。如果商場不具備一定規模，各種新型的經營方式無法展开，同時也限制了人流量。

價格

　　多數商場位於繁華鬧市區，這裏寸土寸金，因此，商鋪價格自然不菲。但是商鋪價格絕不可以“貨比三家”，貴自有其貴的理由。試想在非商業區买一個鋪位，價格可能只有繁華鬧市區的一半，但因爲保證不了人流量，顧客稀少，很可能买了商鋪後幹賠不賺，最後轉手都無人敢要。

回報

　　投資商鋪者主要分爲自用和真正意義上的投資者。對前者來說，以銀行按揭形式購买一個鋪位，每月月供與租金相差不多，與鋪租位不同的只是多付一個首期款，而日後商鋪歸爲己有，使經營成本大爲降低，與同行競爭力增強。對後者來說，投資風險前三年由發展商承擔，收益與銀行儲蓄利率相比相差無多，但一兩年後租金大漲卻是儲蓄無法比擬的。

使用率

　　使用率是根據开發商對於商鋪自身的選擇而定一般是55%、65%、85%、98%····投資商鋪技巧
　　商鋪吸引投資者的主要原因是在於其誘人的投資回報。要使商鋪長盛不衰，取得豐厚利潤，可要從最初的選購商鋪开始，但是如何在商鋪選擇上就處於有利地位呢？商鋪選購要考慮的內容很多，有經濟環境、有商鋪的房地產因素、商業因素，還有供求關系以及投資市場的資金狀況等，下面就獻上12個小技巧，以供參考。
　　技巧一：選擇適當的行業類別
　　位於交通運輸站的店鋪，應以經營日常用品以及價格低較且便於攜帶的消費品爲主。位於住宅附近的商鋪，應以經營綜合性消費品爲主。位於辦公樓附近的商鋪，應以經營文化辦公用品爲主，且商品檔次應較高。位於學校附近的商鋪，應以文具，飲食，日常用品爲主。
　　技巧二：有“傍大款”意識
　　即把店鋪开在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以开在它的旁邊，不僅可省去考察市場的時間和精力，還可以借助它們的品牌效應招攬顧客。
　　技巧三：選取自發形成某類市場的地段
　　在現實生活中，管理部門並沒有對某一條街、某一個市場經營什么做出規定，但在長期的經營中，某條街會自發形成爲銷售某類商品的“集中市場”。
　　技巧四：選擇有獨立門面
　　有的店面沒有獨立門面，店面前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發揮”營銷智慧的空間，這會給促銷帶來很大的麻煩。
　　技巧五：了解商鋪周邊民衆購买力
　　購买力是依附人而存在的，購买力的數量、質量決定了其所在商圈內的商鋪的基本價值。當然，在那些消費能力強的購买力所在區域，商鋪的價值高，獲得的成本也相應較高。
　　技巧六：看人流量
　　商鋪收益最終決定於人流量。真正支撐商鋪的是固定人流，其次是流動人流、客運流(公交、地鐵站)。
　　技巧七：選擇路邊店
　　商鋪位於一條道路一側，擁有道路，來回兩個方向的客流，價值低於路角店，是商鋪中最常見的臨街狀態。
　　技巧八：選擇好的建築結構
　　建築結構的形式多種多樣，理想的商業建築結構爲框架結構或大跨度無柱類結構形式（如體育場館），其優點是：展示性能好、便於分隔組合、利於布置商場和商品。
　　技巧九：了解开發商
　　選擇品牌开發商來確保資金安全是投資的一個重要方面。實力雄厚的开發商採用完善的开發流程，擁有衆多的合作夥伴，這對項目的商業前景本身也是一種保證。
　　技巧十：周邊交通便利
　　理想狀態下的商鋪或商業街市應具備接納各種來客（購买力）的交通設施，即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點，還具有停車場。
　　技巧十一：看商鋪的前景商業環境
　　考慮投資商業物業要有發展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時機成熟之時，就可以將商鋪高出买進價幾倍價錢售出。
　　技巧十二：把握投資時機
　　從總體上說，經濟形勢良好，商業景氣、商業利潤高於社會平均利潤，這個時期未必是投資商鋪的合適時機，在商業發達地區或商業繁榮的時期，投資者商鋪選址的空間很小，而且獲得成本很高。反之，在有發展潛力的區域內，商業氣候尚未或正在形成中，是商鋪投資的合適時機，投資者可以在較大的範圍進行商鋪選購。購买商鋪注意事項
　　1、商鋪安全性
　　商鋪有無租約及租約到期日。例如，有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優先購买權，劃撥土地上的商鋪在購买後還必須補地價等。
　　2、租金調幅
　　以5年租期的租約爲例，前2-3年租金不增，從第4年开始逐步遞增。租金增長的方式一般選擇以下兩種：累計遞增，即每年租金按照遞增比例遞增，但是遞增基數以前一年租金價格爲準；環比遞增，即每過一段時期（一般3年左右）租金上調。
　　3、租金價格
　　商鋪租金除了要符合自己的購买承受力外，還要與周邊商鋪和同類產品作比較。
　　4、商鋪貸款
　　相關政策一般商鋪貸款總額不超過300萬元，貸款額度最高爲6成，期限爲10年。