金融槓杆

金融槓杆(leverage)簡單地說來就是一個乘號（*）。使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例增加，所以，在使用這個工具之前，投資者必須仔細分析投資項目中的收益預期，還有可能遭遇的風險，其實最安全的方法是將收益預期盡可能縮小，而風險預期盡可能擴大，這樣做出的投資決策所得到的結果則必然落在您的預料之中。另外，還必須注意到，使用金融槓杆這個工具的時候，現金流的支出可能會增大，必須要考慮到這方面的事情，否則資金鏈一旦斷裂，即使最後的結果可以是巨大的收益，您也必須要面對提前出局的下場。

金融槓杆的基本原理並不復雜，但是如何將一個原理應用到一個實際範例中去呢？比如房地產？
(PS:美國次貸危機可以在根本上說是金融機構採用槓杆交易的結果)
使用貸款產品來操作房地產投資，實際簡單地說就是租用別人的資金來爲自己賺錢。但是，即使對於房產下一階段的走勢可以預判是非常樂觀的情況，也無法使用金融槓杆無限制地喫進房產，在最开始的階段，投資者被允許使用金融槓杆的空間是非常小的。原因非常簡單，因爲貸款的來源是金融機構，爲了保護自己的資金安全，金融機構必須考慮到貸款客戶是否可以承擔得起每月的還款額，而且要考慮到如果一旦客戶的資金鏈出現問題，通過拍賣客戶抵押房產是否可以追回所貸出資金，因爲這樣，首先投資者投資的房產很難貸到很高比例的貸款，即使貸到了，也必須要支付高得多的貸款成本，其次，貸款機構會根據貸款者的收入情況考慮其是否可以承擔每月的還款壓力，而還款能力的判定全部取決於貸款者所有的可確定收入，如工資、租金等等，另一方面，投資者的不可確定收益，如房產的增值、稅務上的抵扣等等是不可能作爲收入被算進投資者的還款能力的。
下面介紹一個使用金融槓杆投資房地產的例子，爲了使例子簡單化，首先假設投資者的收入爲$60,000每年（稅前），每年的工資增長幅度爲$3,000。房地產每年以8%的速度穩定增值。銀行貸款的利息不變，永遠維持在7.6%上。
該投資者經過一段時間的努力，擁有了$100,000的存款，這時候他決定中止租房，开始爲自己供一套房子。付出$100,000的首付。按照20%的首付計算，他可以买入$500,000的房屋，貸款額度爲$400,000，每周還款額爲$651.76。現在適用於他的稅率計算公式爲：Tax Payable = 2,580 + 30%*(60,000 – 25,000) = $13,080。所以他的淨收入爲60,000 – 13,080 = $46,920。所以他的周收入爲$902.3。減去每周的還款額度，剩余爲902.3 – 651.76 = $250.54。因爲有了自己的住所，所以每周的消費極大地降低了，假設爲每周$100，而且這位投資者爲了減緩自己的還款壓力，將自己房屋的其他空余房間租了出去，每周假設可以收入$300，那么現在這位投資者的每周結余爲$450.54。該投資者利用金融機構的提前還款和多存多取功能，將每周的結余全部提前還款。
三年之後，該投資者的收入增長到$66,000，房產增值到了$620,000。貸款的剩余爲$287,851.6（爲了方便計算，忽略了復利的影響）。現在實際上的貸款比例爲46.4%。雖然前面的文章我曾經說過，一般房產的增值想要變現的話需要把房子賣掉，但是實際上如果通過轉貸款這種手法提高貸款比例而將房產增值的部分變現（因爲實際上貸款比例在貸款期限之內是一直降低的）。所以現在該貸款人可以提出的現金額度爲$208,148.4。在這三年之內，該投資者的存款就這么簡單地翻了一番，而且房產那邊還有相當於存款的$124,000，總共資產增值了$232,148.4。而這三年的工資淨收入爲$147,060，每周$100的支出，要扣除$15,600，如果不买房，每周要付出$200的房租，所以實際上的支出在這三年之內應該是$46,800。如果不买房的情況，該投資者的資產增值爲$100,260。所以這三年內投資者的收益多了一倍還多。
這時候，該投資者考慮使用房產現金化（轉貸款）所提出的$287,851.6來投資另外一所房產。現在他有兩個選擇，全款买房或者貸款买房，下面比較一下兩種做法三年之後的不同。首先，該投資者還有一個貸款在第一個房子上，所以他的每周還款額爲$808.18。而現在該貸款人的每周工資淨收入爲$1,023.46。所以現在他的账面表示每周結余爲$215.28。因爲第二所房屋是用來投資的，所以這所房屋的租金收入可以被用來申請貸款。
按照上面的說法，假設全款买房，那么他可以买入$300,000的房產。每周租金爲$300。該投資者每周的淨开銷依然爲$100，所有剩余資金用來提前還貸。三年之後的情況爲，貸款剩余$418,227.76。第一套房產增值爲$740,000，第二套房產增值爲$372,000。考慮到房產折舊的問題，假設房產折舊爲每年3%，也就是$9,000，這個是可以抵扣所得稅的，三年的應該繳稅的收入爲$262,800，扣除每年$9,000的折舊費用，最後得到$235,800。納稅公式爲：17,850+40%*(Ordinary Income – 750,000)。因爲該投資者的工資加上收入高於$750,000，所以要交更多的稅。三年所有的稅額爲$64,350。三年後的資產增值爲：(740,000-620,000)+(372,000-300,000) + (496,000 – 418,227.76)=$269,772.24。
假設現在該投資者選擇貸款买投資房，貸款比例爲60%，那么該投資者可以买入$750,000的房產。貸款額爲$450,000。每周還款額爲$726.11,每周租金假設爲$700。這樣用收入來償還兩個貸款應該是沒有任何問題的，而且60%的貸款比例申請貸款也很簡單。因爲第二個房產是用來投資的，所以折舊和貸款成本都是可以用來抵扣稅收的，所以每年可以抵扣的收入爲$56,700。三年的總共收入爲69,000+72,000+75,000+700*52*3=$325,200，稅本來應該一共是$93,630，但是因爲投資房屋成本的抵扣，實際上的稅收應該爲$32,580，稅上面就少交了六萬多塊，實際上，這等於政府在幫投資者付一部分投資房的貸款利息！按照原來假設，所有現金結余都被提前還入貸款。三年之後，總收入爲325,200+300*52*3=$372,000，稅收爲$32,580，日常支出爲$15,600。每周淨收入爲$2075.77,每周總還貸額度爲$1,541，結余爲$534。全部還入第一個房屋貸款。所以三年之後房屋總價值爲740,000+930,000=$1,670,000。第一個房屋貸款上面還欠$399,704.32，第二個房屋貸款上面還欠$438,217.32，總淨資產爲$832,078.36。相對於第一個三年，資產增值了$599,929.96是上一種情況資產增值的兩倍以上。
後面就可以根據這種方法不停地把房地產投資滾大，從而享受租金回報，資產增值和稅務優惠三方面的全方位服務了