房價收入比
世界銀行認爲，一套住房價格只有在相當於家庭年收入3-6倍的範圍內才是合理的。
一般說來，當房價收入比高於10時，居民的收入水平不足以負擔高水平的房價，住房市場不具備健康發展的條件。當房價收入比在5左右時，存在着大量的有支付能力的住房需求，房地產市場進入黃金發展時期。當房價收入比小於3時，說明已進入高收入社會，住房問題已基本得到解決，房地產市場已度過了它的黃金時期，進入衰退期。
我國各個城市的房價收入比是不平衡的，中小城市的房價收入比多在六倍以下，相當多的城市在4倍以內，屬於房價不高的範疇，超過6倍的主要是一些大城市，據調查，全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。根據《新財富》雜志在2002年10月對我國35個城市住房價格收入比調查資料，北京住房價格收入比達到了12.4倍，居全國前列。
一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：
房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下：
每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入
房價收入比受政府住房政策、住宅產業政策和土地使用政策的影響和調控。中國目前具有社會轉型、經濟轉軌時期的特點，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，因爲住宅價格很快市場化了，但居民家庭的收入卻要逐步市場化，即便是當前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內轉化的結果。西方國家的經驗告訴了我們一個並不深奧的道理，买房和租房，都是住房消費的形式，爲什么一定要买房住才“正確”呢？中國在城鎮住房制度改革過程中，爲了把住房作爲消費品推向市場，採取了出售公有住房的政策，這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結束後，是否就應該還住房消費以本來面目了呢？我認爲是時候了，买房住和租房住都是住房消費的合理形式，並沒有絕對的好壞之分。
房價收入比是一個有嚴格內涵的概念，具體應用時要注意其到底是什么情況下的房價收入比。在西方，房價收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易），所選取的房價是中位數價格，家庭收入是中位數收入。由於中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易，又由於納入中國家庭收入統計的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對發達的城市，其房價收入比的計算結果也存在很大差異，更爲橫向比較帶來了困難。
房價收入比與購房無關
房價收入比又是一個比較籠統的指標，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購买住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現逐年下降的趨勢）。很難說明房價收入比高了人們就不买住宅、或房價收入比低了人們就都去購买住宅，因爲這裏還有一個購房消費（或投資）傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用於購房支出，而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太復雜了。也就是說，當房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去买住宅，仍然可以簡單地歸結爲“房價高”，這顯然是不合理的。
目前人們評論房價收入比高低，無非是希望人們都能买得起房。實際上，房價收入比在2～3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德國、瑞典），而房價收入比很高、達到25～30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上（如匈牙利、保加利亞）。日本的房價收入比連續多年下降、美國的房價收入比也處在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本穩定，沒有太大的變化（東京低於50%、美國爲67%左右）。[3]
世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。美國1975年到2005年之間，房價收入比逐步從3上升到約4.7。其中1979年到2001年之間，房價收入比一直在3.5到4.0 之間波動。2001年之後隨着美聯儲執行過度寬松的貨幣政策，房價的上升速度明顯快於收入上升速度和租金上升速度。使得房價收入比最高達到5左右。隨後發生次貸危機，房地產泡沫破裂。
根據《福布斯》雜志2007年7月綜合官方數據對美國房價收入比最高的地區的排名，當時美國房價收入比最高的3個城市分別是加州洛杉磯、加州舊金山和加州聖地亞哥，房價收入比分別爲10.1、9.4和8.3。而加州正是美國此次房價下跌最嚴重的區域，也是銀行貸款壞账率最高的區域——2006年次級貸款發放規模最大的10家美國企業有7家注冊在加州。
對比我國的情況，截至2008年3月，我國平均房價收入比約爲7.3，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，遠高於合理水平。考慮到居民其他消費支出和房地產貸款利息支出，在上述城市一個普通家庭平均需要20~30年的儲蓄才能購买一套住宅。住房消費明顯過度佔有社會積累的大部分財富，極大地擠壓了其他消費需求。 ccbd1912504baae66">[2]
另一方面，通過不同收入人羣的房價收入比的分類別分析，可以很好地解釋2003年开始的房價加速上漲趨勢。2003年之後，“高收入”和“最高收入”人羣房價收入比分別約爲4和6.8。他們比較寬松的房價收入比和充實的購买力成爲這幾年房地產消費的主要人羣，也快速推高了近年來房地產交易的邊際價格。而目前這部分人羣的需求已經得到了基本滿足。
可怕的房價收入比之“痛”
所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。在有中國特色的市場經濟條件下，我們的房價收入比到底應該是多少才合理、科學和符合供求關系常態的呢？下面，讓我們借助相關數據作一逐步分析。
按照國際通行慣例，房價收入比計算公式，乃通過一、二手房價中位數同家庭收入中位數進行比值測算。實踐中，但因爲西方房價收入比系數中的房價是以套爲基本單位來進行統計和計算的，而我們國家的房價是以平方米爲基本統計單位，所以，必須要對“套”和“平方米”這兩個不同的核計單位給定義，才能最終相對精確地測算出我們國家的房價收入比。按照“房價中位數”這一框架，我以爲，似應確定二個數字：中等質量的房屋均價、中等戶型的平方米數，二者相乘便得出“房價中位數”的實際數據。
先說中等質量的房屋均價。根據安居客的統計，截至昨天，今年3月北京二手房交易均價爲25000元/平米。至於中等戶型。盡管目前房地產市場上的小戶型呈現出熱銷的局面，但究竟是多大的戶型才算是小戶型呢？根據近年來开發商大事推薦的樓盤來看，所謂的小戶型即80至95平方米的二居室或90至120平方米的三居室。在此，其住用的意義是：按照一個三口之家的基本生活需要來看，至少得是80平方米的二居室了。由此可見，如果要按照一個家庭最低標準的生活需要來定義“中等戶型”，那也得是90平米左右的二居室或者小三居了。
這樣看來，北京的房價中位數應該是：25000元（中等質量房屋均價）乘以90平方米（中等戶型）等於225萬元。再說平均工資。根據北京市統計局公布的數字，2009年全市職工年平均工資爲48444元，如果按照媒體公布的過去年均10%的增幅來計算，2010年北京市全市職工年平均工資爲53288元。這樣的話，一個三口之家——父母加孩子，其年均收入應該在106576元。最後，用225萬元的房價中位數除以106576元（2010年北京市職工平均工資），就可以得出一個約等於21倍的房價收入比。這樣的房價收入比到底意味着什么呢？
目前流行的3至6倍的房價收入比說法，據說是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生（AndrewHamer）在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認爲“比較理想”的比例。深入探究，我們或許可以了解黑馬先生當時提出3至6倍房價收入比的經濟學基礎之所在。
根據2009年1月13日的媒體報道，2008年上海男性平均結婚年齡爲32歲，女性平均結婚年齡爲29.6歲。如果將包括農村青年在內的全國平均結婚年齡折中爲25歲的話，即便是結婚之後第二年——即26歲生孩子，到孩子18歲上大學時父母也就44歲了，孩子上大學的花費肯定比在中小學期間要多，所以父母需要在其子女步入大學校門之前爲其準備一筆錢。至於其大學（四年）畢業後（父母48歲），不論是深造還是就業，以至於其後的談戀愛、結婚，只要不從父母兜兒裏掏錢也就算萬幸了。由此可見，除了那些婚前由父母代爲买房者，絕大多數年輕人只有在其結婚生子直到孩子中學畢業爲止的18年，才是掙买房錢的淨時間。
一般而言，一個家庭的全部收入，除了要爲孩子儲蓄教育基金之外還要支付家庭日常开支，這些就往往會花去一半的工薪收入。所以，真正用來掙买房款的時間還應該是這18年的折半——9年；如果再扣除生活中其他零星用度，純粹用於掙买房錢的淨時間還得再減去3年——即6年了。如果再算上因爲家庭及子女开支大小不同、父母掙錢能力大小不同以及生活寬裕程度不同而帶來的變量，或者就會發生房價收入比爲5：1、3：1、3：1等不同情況了，但不管怎么說，6：1的房價收入比應該是一個家庭財產安全的邊界之所在。這，或許是黑馬教授所計算出的合適的房價收入比爲3至6倍的內在邏輯之解讀吧！
毫無疑問，本計算之數據及其解讀肯定有很大彈性和不確定性，本人以爲，這種較貼近“過日子”思維演算而來房價收入比值該是被民衆所認可的。而目前中國這種房地產在經濟總量中的“一支獨大”跟房子在普通家庭資產中的“絕對統治”地位的現狀，極大了惡化了社會人文環境——過去是一切“向錢看”，現在是一切“向房看”了！
當然，在目前的房價水平上，如果說要將房價收入比降到我們認爲合理的3至6倍的水平，幾乎是根本不可能的事情。但即便如此也不能夠抹殺合理的房價收入比作爲一個與百姓生計密切相關的比值的科學性，否則，房子必然會因爲其自身價值的極大誘惑，而將整個社會的價值觀導向一個非常危險的境地！至於採取什么樣的政策措施、選擇什么樣的制度安排，以使得我們的房價收入離“合適”更近一些，則需要包括學者、政府、羣衆在內的羣策羣力了。 [1]
