投資性房地產
投資性房地產，是指爲賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。下列各項不屬於投資性房地產：（1）自用房地產，即爲生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，（2）作爲存貨的房地產。 投資性房地產屬於正常經常性活動，形成的租金收入或轉讓增值收益確認爲企業的主營業務收入但對於大部分企業而言，是與經營性活動相關的其他經營活動。
投資性房地產確認的條件
將某個項目確認爲投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件： 1、、與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業； 2、、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
投資房地產的價值
本科目核算投資性房地產的價值，包括採用成本模式計量的投資性房地產和採用公允價值模式計量的投資性房地產。
企業核算
企業應當按照投資性房地產類別和項目進行核算。以成本模式計量的投資性房地產在“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目中計量；以公允價值模式計量的投資性房地產在“成本”和“公允價值變動”科目中計量。
投資性房地產的主要账務處理
（一）採用成本模式計量的投資性房地產比照固定資產或無形資產進行核算。 （二）採用公允價值模式計量的投資性房地產的主要账務處理 1.企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，應按投資性房地產準則確定的成本，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。 2. 將作爲存貨的房地產轉換爲採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項房地產在轉換日的公允價值，借記本科目（成本）， 原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其账面余額，貸記“开發產品”等科目，同時，轉換日的公允價值小於账面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大於账面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記“資本公積—其他資本公積”科目，貸記“其他業務成本”科目。 將自用土地使用權或建築物轉換爲採用公允價值模式計量的投資性房地產，應按該項土地使用權或建築物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產（成本）”科目，按其账面余額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目；按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”、“累計折舊”科目，原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”、“固定資產減值準備”科目，同時，轉換日的公允價值小於账面價值的，按其差額，貸記“公允價值變動損益”科目；轉換日的公允價值大於账面價值的，按其差額，貸記“資本公積—其他資本公積”科目。待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務成本，借記“資本公積—其他資本公積”科目，貸記“其他業務成本”科目。 3. 投資性房地產進行改良或裝修時，應按該項投資性房地產的账面余額，借記“在建工程”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動）。 4. 資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其账面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低於其账面余額的差額，做相反的會計分錄。 5. 將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉爲自用時，應按該項投資性房地產在轉換日的公允價值，借記“固定資產”、“無形資產”科目，按該項投資性房地產的成本，貸記本科目（成本），按該項投資性房地產的公允價值變動，貸記或借記本科目（公允價值變動），按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。 6. 出售投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款” 等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的账面余額，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產（成本）”科目、貸記或借記“投資性房地產（公允價值變動）”科目；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額，借記“資本公積—其他資本公積”科目，貸記“其他業務成本”科目。 本科目期末借方余額，反映企業投資性房地產的價值。
投資性房地產的範圍
根據投資性房地產準則的規定,投資性房地產的範圍限定爲已出租的土地使用權,持有並準備增值後轉讓的土地使用權,已出租的建築物.
轉換
第十三條企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換爲其他資產或者將其他資產轉換爲投資性房地產： （一）投資性房地產开始自用。 （二）作爲存貨的房地產，改爲出租。 （三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。 （四）自用建築物停止自用，改爲出租。 第十四條在成本模式下，應當將房地產轉換前的账面價值作爲轉換後的入账價值。 第十五條 採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換爲自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作爲自用房地產的账面價值，公允價值與原账面價值的差額計入當期損益。 第十六條 自用房地產或存貨轉換爲採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原账面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原账面價值的，其差額計入所有者權益。
處置
第十七條 當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。 第十八條 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其账面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。
披露
第十九條 企業應當在附注中披露與投資性房地產有關的下列信息： （一）投資性房地產的種類、金額和計量模式。 （二）採用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況。 （三）採用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。 （四）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。 （五）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。
企業會計準則第3號
——投資性房地產（2006） 財會[2006]3號 2006-2-15
第一章 總則
第一條 爲了規範投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，根據《企業會計準則——基本準則》，制定本準則。 第二條 投資性房地產，是指爲賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。 投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。 第三條 本準則規範下列投資性房地產： （一）已出租的土地使用權。 （二）持有並準備增值後轉讓的土地使用權。 （三）已出租的建築物。 第四條 下列各項不屬於投資性房地產： （一）自用房地產，即爲生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。 （二）作爲存貨的房地產。 第五條 下列各項適用其他相關會計準則： （一）企業代建的房地產，適用《企業會計準則第15號——建造合同》。 （二）投資性房地產的租金收入和售後租回，適用《企業會計準則第21號——租賃》。
第二章 確認和初始計量
第六條 投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認： （一）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業； （二）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。 第七條 投資性房地產應當按照成本進行初始計量。 （一）外購投資性房地產的成本，包括購买價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。 （二）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。 （三）以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。 第八條 與投資性房地產有關的後續支出，滿足本準則第六條規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足本準則第六條規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。
第三章 後續計量
第九條 企業應當在資產負債表日採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，但本準則第十條規定的除外。 採用成本模式計量的建築物的後續計量，適用《企業會計準則第4號——固定資產》。 採用成本模式計量的土地使用權的後續計量，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。 第十條 有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件： （一）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場； （二）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。 第十一條 採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值爲基礎調整其账面價值，公允價值與原账面價值之間的差額計入當期損益。 第十二條 企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉爲公允價值模式的，應當作爲會計政策變更，按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。 已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉爲成本模式。
第四章 轉換
第十三條企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換爲其他資產或者將其他資產轉換爲投資性房地產： （一）投資性房地產开始自用。 （二）作爲存貨的房地產，改爲出租。 （三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。 （四）自用建築物停止自用，改爲出租。 第十四條在成本模式下，應當將房地產轉換前的账面價值作爲轉換後的入账價值。 第十五條 採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換爲自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作爲自用房地產的账面價值，公允價值與原账面價值的差額計入當期損益。 第十六條 自用房地產或存貨轉換爲採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原账面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原账面價值的，其差額計入所有者權益。
第五章 處置
第十七條 當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。 第十八條 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其账面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。
第六章 披露
第十九條 企業應當在附注中披露與投資性房地產有關的下列信息： （一）投資性房地產的種類、金額和計量模式。 （二）採用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況。 （三）採用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。 （四）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。 （五）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。
