开發產品

开發產品是指企業已經完成全部开發建設過程，並已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位，或者作爲對外銷售、出租的產品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工开發產品實際上是开發建設過程的結束和銷售過程的开始。 

爲了正確核算开發產品的增加、減少、結存情況，开發企業應設置資產類“1285开發產品”账戶。本账戶借方登記已竣工驗收的开發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的开發產品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種开發產品的實際成本。本账戶應按开發產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細账戶，並在明細账戶下，按成本核算對象設置账頁。

1．开發產品增加的核算。
企業的开發產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“开發產品”账戶，貸記“开發成本”账戶。

【例】房地產开發企業根據竣工驗收單，本月已完开發產品實際成本爲3 305萬元。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設施150萬元。

　　借：开發產品——土地 650000

　　　　——房屋 25 900000

　　　　——代建工程 5000000

　　　　——配套設施 1 500000

　　　　貸：开發成本 33050000

2．开發產品減少的核算。
企業的开發產品會因對外轉讓、銷售等原因而減少。對於減少的开發產品，應區分不同情況及時進行會計處理。

企業對外轉讓、銷售开發產品時，應於月份終了時按开發產品的實際成本，借記“主營業務成本”账戶，貸記“开發產品”账戶。

採用分期收款結算方式銷售开發產品的，在將开發產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同後，按分期收款的开發產品的實際成本，借記“分期收款开發產品”账戶，貸記“开發產品”账戶。

企業將开發的土地和房屋用於出租經營，或將开發的房屋安置拆遷居民周轉使用，應於移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“出租开發產品”或“周轉房”等账戶，貸記“开發產品——土地(或房屋)”账戶。

企業將开發的營業性配套設施，用於本企業從事第三產業經營用房，應視同建造固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產”账戶，貸記“开發產品——配套設施”账戶。

 1、 土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。

2 、前期工程費
前期工程費主要指房屋开發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地开發費用。在整個成本中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。

3 、建築安裝工程費
建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱爲房屋建築安裝造價。在整個成本構成中所佔比例相對較大，從我國目前情況看，約佔整個成本的40%左右。

4 、市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的爲居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。同時，還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產开發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%～30%左右。

5 、貸款利息
主要是开發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息費用。它的大小與所开發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以佔成本構成比例相對不穩定。

6 、稅費
稅費包含兩部分：①是稅收，與房地產开發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅、城建稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；②是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產开發企業收取的費用，項目繁多且不規範。包括諸如徵地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，开發管理費等。在我國目前房地產开發成本構成中所佔比例較大，一般在15%～25%左右。

7 、管理費用
管理費用主要是房地產开發企業爲組織和管理房地產开發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成中所佔比例很小，一般不會超過2%。

8 、其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

現行會計制度規定，將期間費用計入當期損益，不再計入开發產品成本。因此，會計核算上，一般將上述的成本和費用分爲兩大類：即开發成本與期間費用。必須嚴格區分這开發成本與期間費用，开發成本與產品相關，構成开發產品的成本，期間費用和期間相關，構成期間損益。 

一、土地轉讓和商品房銷售的账務處理

1、交款提貨的銷售方式
　　在收到貨款時：
             借：銀行存款
　　      貸：經營收入--土地轉讓收入
　　                           --商品房銷售收入
　　同時或定期按土地开發成本和商品房成本結轉經營成本：
　　       借：經營成本--土地轉讓成本
　　　　--商品房銷售成本
　　　　貸：开發成本--土地开發
　　　　　　--房屋开發
2、預收貨款的銷售方式
3、托收承付的銷售方式
將开發產品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：
　　       借：銀行存款
　　　　貸：經營收入--土地轉讓收入
　　　　                     --商品房銷售收入
　4、分期收款的銷售方式
（1）在付出銷售房產時，按轉讓及售出的土地或商品房的實際成本記账：
　　       借：分期收款开發產品--土地或商品房
　　　　貸：开發產品--土地或商品房
（2）按照合同收款時，按合同規定收款的金額記账：

（3）同時結轉相應的成本
　　       借：銀行存款 借：經營成本--商品房或土地銷售成本
　　　　貸：經營收入--土地轉讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款开發產品--土地或商品房
二、配套設施銷售的账務處理
其收入應記入“經營收入”帳戶的“配套設施銷售收入”明細账，其账務處理與前相同
三、代建工程銷售的账務處理
代建工程銷售收入應在工程竣工驗收並辦妥交接手續時將代建工程價款結算單提交給委托單位確認後，記入“經營收入--代建工程銷售收入”明細账。