房地產成本
什么是房地產成本
房地產成本是指以房地產开發產品爲成本核算對象，以正常生產經營活動爲前提，根據房地產开發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分爲採購成本、开發成本和經營成本。
由貨幣形態轉變爲儲備形態過程中的資金構成採購成本。購入物資的採購成本包括：（1）买價；（2）運雜費；（3）流通環節交納的稅金、外匯價差；（4）採購保管費，即企業的材料物資供應部門和倉庫在組織材料物資採購、供應和保管過程中發生的各項費用。其中第（1）、（3）項應直接計入材料物資的採購成本。不能分清負擔對象的，按材料物資的重量或买價的比例等分攤標準，分攤計入各有關材料物資的採購成本。採購保管費一般應先通過採購保管費科目核算，月終採用實際分配率或計劃分配率分配計入各材料物資的採購成本。
由儲備狀態轉變爲成品狀態過程中的資金構成开發成本。开發成本匯聚了企業在开發房屋、土地、配套設備和代建工程過程中除开管理費用和財務費用以外的一切費用。通過設置开發成本和开發間接費用兩個成本類账戶來歸儲和分配开發產品成本开發成本账戶核算企業在土地、房屋、配套設施和代建工程等开發過程中發生的各項費用，包括土地使用和拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和开發間接費等。企業發生的各項費用屬於直接費用的，直接計入开發成本账戶；應由开發產品負擔的間接費用，應先在开發間接費账戶進行歸集，月末，再按一定的標準分配計入有關开發產品成本。
由成品狀態轉變爲貨幣形態過程中的資金構成經營成本。通過設置經營成本账戶核算企業對外轉讓、銷售、結算和出租开發產品等應結轉的經營成本，按照經營成本的種類，還可以設置土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本、代建工程結算成本、出租產品經營成本等明細科目。出租產品經營成本等於按月計提的出租產品攤銷和發生的維修費用之和。除了出租產品經營成本較其產品的开發成本在账上的數額有所變化外，商品房銷售成本、配套設施銷售成本、土地轉讓成本和代建工程結算成本都與其相應產品的开發成本在數額上一致。
房地產成本的組成
1、土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產开發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式爲主。隨着國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得开發用地成爲大多數开發商獲取开發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費
前期工程費主要指房屋开發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地开發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費
建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱爲房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約佔整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的爲居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產开發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20% ~30%左右。
5、管理費用
管理費用主要是房地產开發企業爲組織和管理房地產开發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
房地產因开發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在开發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成爲开發成本一個重要組成部分。但它的大小與所开發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以佔成本構成比例相對不穩定。
7、稅費
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產开發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產开發企業收取的費用，項目繁多且不規範。包括諸如徵地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，开發管理費等。在我國目前房地產开發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用
房地產成本會計的具體工作
1、土地徵用及拆遷補償費：指因开發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括徵地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。
2、前期工程費：指土地、房屋开發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3、基礎設施費指：土地、房屋开發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4、建築安裝工程費：指土地房屋开發項目在开發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5、配套設施費：指在开發小區內發生，可計入土地、房屋开發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6、开發間接費：指房地產开發企業內部獨立核算單位及开發現場爲开發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
1、房地產开發企業的开發成本，相當於工業產品的制造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產开發企業產品的完全成本，還要計算开發企業（公司本部）行政管理部門爲組織和管理开發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及爲銷售、出租、轉讓开發產品而發生的銷售費用。
2、管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用开支，與开發工程量的關系並不十分密切，如果將期間費用計入开發產品成本，在开發產品开發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加开發產品的成本，特別是在开發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期开發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入开發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利於正確考核企業开發單位的成本水平和成本管理責任。
3、因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入开發產品成本，也就是說，房地產开發企業开發產品只計算开發成本，不計算完全成本。
房地產成本的核算
一、开發成本的核算
爲了加強开發產品成本的管理，降低开發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算开發產品的成本，在各個开發環節控制各項費用支出。
要核算开發產品的成本，必須明確开發產品成本的種類和內容。开發產品成本是指房地產开發企業在开發過程中所發生的各項費用支出。开發產品成本按其用途，可分爲如下四類：
1、土地开發成本：指房地產开發企業开發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。
2、房屋开發成本：指房地產开發企業开發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3、配套設施开發成本：指房地產开發企業开發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入开發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4、代建工程开發成本：指房地產开發企業接受委托單位的委托，代爲开發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。
以上四類开發產品成本，在核算上將其費用分爲如下六個成本項目：
1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價：指因开發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括徵地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。
2、前期工程費：指土地、房屋开發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3、基礎設施費指：土地、房屋开發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4、建築安裝工程費：指土地房屋开發項目在开發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5、配套設施費：指在开發小區內發生，可計入土地、房屋开發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6、开發間接費：指房地產开發企業內部獨立核算單位及开發現場爲开發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
從上可以看出：構成房地產开發企業產品的开發成本，相當於工業產品的制造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產开發企業產品的完全成本，還要計算开發企業（公司本部）行政管理部門爲組織和管理开發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及爲銷售、出租、轉讓开發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用开支，與开發工程量的關系並不十分密切，如果將期間費用計入开發產品成本，在开發產品开發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加开發產品的成本，特別是在开發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期开發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入开發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利於正確考核企業开發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入开發產品成本，也就是說，房地產开發企業开發產品只計算开發成本，不計算完全成本。
房地產开發成本的核算是指企業將开發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出开發項目總成本和單位建築面積成本的過程
开發產品成本的核算程序是指房地產开發企業核算开發產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：
由於开發規模的不同，房地產开發的成本歸集對象也是不同的。對於小規模的开發，如單幢或幾幢房屋的开發，這個問題比較容易解決，可以將全部开發量作爲成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規模的开發，如街坊改造或小區开發，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細（臺以單幢爲單位），因爲許多直接开發費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區爲核算單位，因爲一個小區從开始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所开發的商品房卻是陸續完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯後，失去其成本結算和管理上的作用。本文以爲：應該以房地產开發項目的工程內容和工期進度作爲確定成本歸集對象的主要依據，對大的开發項目應該按不同的开發期進行分塊，便於費用的歸集和成本結算，充分發揮成本核算的作用。
（1）在項目开發中發生的各項直接开發費用，直接計入各成本核算對象，即借記“开發成本”總分類账戶和明細分類账戶，貸記有關账戶。
（2）爲項目开發服務所發生的各項开發間接費用，可先歸集在“开發間接費”账戶，即借記“开發間接費”總分類账戶和明細分類账戶，貸記有關账戶。
（3）將“开發間接費”账戶歸集的开發間接費，按一定的方法分配計入各开發成本核算對象，即借記“开發成本”總分類账戶和明細账戶，貸記“开發間接費”账戶。
通過上述程序，將應計人各成本核算對象的开發費用，歸集在“开發成本”總分類账戶和明細分類账戶之中。
客觀地反映產品成本的結構，便於分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產开發企業會計制度規定，“开發成本”作爲一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本項目，並據此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對於發生次數較少、特別是單筆發生的費用，應盡量合並。而對金額較大、並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。
爲核算开發企業的开發成本，企業可根據其本身經營开發的業務要求，設置下列账戶：
本账戶核算房地產开發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的开發過程中所發生的各項費用。本账戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的开發過程中所發生的各項費用，貸方登記开發完成已竣工驗收的开發產品的實際成本。借方余額反映未完开發項目的實際成本。本账戶應按开發成本的種類，如“土地开發”、“房屋开發”、“配套設施开發”和“代建工程开發”等設置二級明細账戶，並在二級明細账戶下，按成本核算對象進行明細核算。
（2）“4302开發間接費”账戶。
本账戶核算房地產开發企業內部獨立核算單位爲开發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本账戶借方登記企業內部獨立核算單位爲开發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入开發成本各成本核算對象的开發間接費。月末本账戶無余額。本账戶應按企業內部不同的單位、部門（分公司）設置明細账戶。
按現行的房地產开發企業會計制度規定，間接費用應作爲期間費用，直接計入當期損益，本文認爲，這樣處理，對部分費用來說，有悖於會計的配比性原則。該原則要求：企業的各項收入和與其相關聯的成本、費用，應當在同一會計期間內予以確認和計量。比如，爲項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。
計算已完开發項目從籌建至竣工驗收的全部开發成本。並將其結轉進入“开發產品”账戶，即借記“开發產品”账戶，貸記“开發成本”账戶。
4、按已完开發產品的實際功能和去向，將开發產品實際成本結轉進入有關账戶。
即借記“經營成本”、“分期收款开發產品”、“出租开發產品”、“周轉房”等账戶，貸記“开發產品”账戶。
房地產开發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的开發成本，以便企業結出經營利潤。可是現在房地產开發企業較普遍存在的現象是重視工程決算而忽視項目決策，因爲工程決算在施工完成後進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因爲各種原因顯得遙遙無期，比如小區個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個开發項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，本文以爲完全可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以後待工程完成後再按實際支出調整項目成本。由於這部分工程內容通常在項目總投資中所佔的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。
對於房地產开發公司來說，根據《企業所得稅暫行條例》第六條、第七條、《企業所得稅暫行條例實施細則》第八條、《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發 200084號）第四條、第六條、第八條、第九條，《國家稅務總局關於房地產开發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發200631號）規定，开發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和开發產品成本、开發產品會計成本與計稅成本、已銷开發產品計稅成本與未銷开發產品計稅成本的界限。
1、根據《國家稅務總局關於房地產开發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發200631號）第八條第（二）項的規定，已銷开發產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷开發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷开發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
已銷开發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。
2、至於廣告費列支的問題，根據《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發200084號）第四十條的規定，納稅人每一納稅年度發生的廣告費支出可以在稅前列支的部分確實應該在銷售（營業）收入2％以內據實扣除。但是後來，國家稅務總局在2001年8月又下發了《關於調整部分行業廣告費用所得稅稅前扣除標準的通知》（國稅發200189號），根據該《通知》第一條的規定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件开發、集成電路、房地產开發、體育文化和家具建材商城等行業的企業，每一納稅年度可在銷售（營業）收入8%的比例內據實扣除廣告支出。另外，《國家稅務總局關於房地產开發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發200631號）規定，开發企業取得的預售收入不得作爲廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉爲實際銷售收入時，再將其作爲計算基數；新辦开發企業在取得第一筆开發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售开發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向後結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。
3《國家稅務總局關於房地產开發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發200631號）第八條第（二）項第十二、十三款是這樣分別規定的：开發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產开發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工开發期限开發土地。因超過出讓合同約定的動工开發日期而繳納的土地闲置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作爲財產損失按稅收規定在稅前扣除；成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償後的淨損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其淨損失可作爲財產損失按稅收規定扣除。
4、借款利息支出，按照下列方法對成本對象進行歸集和分配，並按規定在稅前進行扣除：
（1）开發企業爲建造开發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬於成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬於成本對象完工後發生的，可作爲財務費用直接扣除。
（2）开發企業向金融機構統一借款後轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具开發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。
（3）开發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。
二、土地开發成本的核算
房地產开發企業开發的土地，按其用途可將它分爲如下兩種：一種是爲了轉讓、出租而开發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是爲开發商品房、出租房等房屋而开發的自用土地。前者是企業的最終开發產品，其費用支出單獨構成土地的开發成本；而後者則是企業的中間开發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋开發成本。
現行會計制度中設置的“开發成本——土地开發成本”科目，它的核算的內容，與企業發生的土地开發支出並不完全對口，原則上僅限於企業开發各種商品性土地所發生的支出。企業爲开發商品房、出租房等房屋而开發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋开發成本，在“开發成本——房屋开發成本”科目進行核算。如果企業开發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“开發成本——土地开發成本”科目進行歸集，待土地开發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋佔地面積或房屋建築面積等）將其分配計入有關房屋开發成本。如果企業开發商品房、出租房使用的土地屬於企業开發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作爲一個成本核算對象，在“开發成本——土地开發成本”账戶中歸集其發生的全部开發支出，計算其總成本和單位成本，並於土地开發完成時，將成本結轉到“开發產品”账戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的开發成本，從“开發產品”账戶轉入“开發成本——房屋开發成本”账戶，計入商品房、出租房等房屋的开發成本。
爲了既有利於土地开發支出的歸集，又有利於土地开發成本的結轉，對需要單獨核算土地开發成本的开發項目，可按下列原則確定土地开發成本的核算對象：
1、對开發面積不大、开發工期較短的土地，可以每一塊獨立的开發項目爲成本核算對象；
2、對开發面積較大、开發工期較長、分區域开發的土地，可以一定區域作爲土地开發成本核算對象。
成本核算對象應在开工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
企業开發的土地，因其設計要求不同，开發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管线的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地开發項目來說，它的开發支出內容是不完全相同的。企業要根據所开發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地开發項目的成本項目。對於會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建築安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地开發支出的一般情況，企業對土地开發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：
（1）土地徵用及拆遷補償費或土地批租費；
（2）前期工程費；
（3）基礎設施費；
（4）开發間接費。
其中土地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地开發所發生的土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入账並衝減有關成本。开發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地开發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地开發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。开發間接費指應由商品性土地开發成本負擔的开發間接費用。土地开發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地开發成本的配套設施費。
企業在土地开發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋开發成本的自用土地开發支出在“开發成本——房屋开發成本”账戶核算外，其他土地开發支出均應通過“开發成本——土地开發成本”账戶進行核算。
爲了分清轉讓、出租用土地开發成本和不能確定負擔對象自用土地开發成本，對土地开發成本應按土地开發項目的類別，分別設置“商品性土地开發成本”和“自用土地开發成本”兩個二級账戶，並按成本核算對象和成本項目設置明細分類账。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地开發支出，可直接記入各土地开發成本明細分類账，並記入“开發成本——商品性土地开發成本”、“开發成本——自用土地开發成本”账戶的借方和“銀行存款”、“應付账款—— 應付工程款”等账戶的貸方。發生的开發間接費用，應先在“开發間接費用”账戶進行核算，於月份終了再按一定標準，分配計入有關开發成本核算對象。應由商品性土地开發成本負擔的开發間接費，應記入“开發成本——商品性土地开發成本”账戶的借方和“开發間接費用”账戶的貸方。
如某房地產开發企業在某月份內，共發生了下列有關土地开發支出：
商品性土地 自用土地 支付徵地拆遷費 78 000元 72 000元 支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元 應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元 分配开發間接費 10 000元 合計 133 000元 108 000元
3、將應付施工企業基礎設施工程款入账時，應作：
貸：應付账款——應付工程款 43 000
貸：开發間接費用 10 000
同時應將各項土地开發支出分別記入商品性土地开發成本、自用土地开發成本明細分類账。
已完土地开發成本的結轉，應根據已完成开發土地的用途，採用不同的成本結轉方法。
爲轉讓、出租而开發的商品性土地，在开發完成並經驗收後，應將其實際成本自“开發成本——商品性土地开發成本”账戶的貸方轉入“开發產品——土地”账戶的借方。假如上述开發企業商品性土地經开發完成並驗收，加上以前月份开發支出共1002 000元，應作如下分錄入账：
爲本企業房屋开發用的土地，應於开發完成把土地投入使用時，將土地开發的實際成本結轉計入有關房屋的开發成本，結轉計入房屋开發成本的土地开發支出，可採用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地开發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋开發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地开發支出歸類合並爲“土地徵用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目，然後轉入有關房屋开發成本的“土地徵用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”成本項目。凡與土地徵用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋开發成本的“土地徵用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地开發支出，包括前期工程費、基礎設施費等，
則合並轉入有關房屋开發成本的“基礎設施費”項目。經結轉的自用土地开發支出，應將它自“开發成本——自用土地开發成本”账戶的貸方轉入“开發成本——房屋开發成本”账戶的借方。
假如上述开發企業自用土地在开發完成後，加上以前月份开發車出540 000元共648 000元。這塊土地用於建造151出租房和181周轉房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉房用、地1200平方米，則單方自用土地开發成本爲240元（648000元／1500+1200），應結轉151出租房开發成本的土地开發支出爲360 000元（240元×1500），結轉181周轉房开發成本的土地开發支出爲288 000元（240元×1200），在總分類核算上應作如下分錄入账：
如果自用土地开發完成後，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“开發產品——自用土地”账戶的借方，於自用土地投入使用時，再從“开發產品——自用土地”账戶的貸方將其开發成本轉入“开發成本——房屋开發成本”等账戶的借方。
三、前期工程費用的核算
房屋开發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋开發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，並記入“开發成本——房屋开發成本”账戶的借方和“銀行存款”等账戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋开發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，並記入“开發成本——房屋开發成本”账戶的借方和“銀行存款”等账戶的貸方。
四、基礎設施費用的核算
房屋开發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋开發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，並記入“开發成本——房屋开發成本”账戶的借方和“銀行存款”等账戶的貸方。如开發完成商品性土地已轉入“开發產品”账戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和开發間接費）計入有關房屋开發成本核算對象，並記入“开發成本—— 房屋开發成本”账戶的借方和“开發產品”账戶的貸方。
五、建築安裝工程費用的核算
房屋开發過程中發生的建築安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，採用不同的核算方法。採用發包方式進行建築安裝工程施工的房屋开發項目，其建築安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋开發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，並記入“开發成本——房屋开發成本”账戶的借方和“應付账款——應付工程款”等账戶的貸方。如果开發企業對建築安裝工程採用招標方式發包，並將幾個工程一並招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建築安裝工程費。
如某开發企業將兩幢商品房建築安裝工程進行招標，標價爲1080 000元，這兩幢商品房的預算造價爲：
101 商品房 630 000元
102 商品房 504 000元
合計 1134 000元
則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建築安裝工程費：
某項工程實際建築安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計
設例中：
101 商品房 1080000元×630000元÷1134000元＝600000元
102 商品房 1080000元×504000元÷1134000元＝480000元
採用自營方式進行建築安裝工程施工的房屋开發項目，其發生的各項建築安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋开發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，並記入“开發成本——房屋开發成本”账戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等账戶的貸方。如果开發企業自行施工大型建築安裝工程，可以按照本章第二節所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等账戶，用來核算和歸集各項建築安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“开發成本——房屋开發成本”账戶，並記入有關房屋开發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目。
企業用於房屋开發的各項設備，即附屬於房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋开發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，並記入“开發成本——房屋开發成本”账戶的借方和“庫存設備”账戶的貸方。
施工的房屋开發項目，其發生的各項建築安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋开發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，並記入“开發成本——房屋开發成本”账戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等账戶的貸方。如果开發企業自行施工大型建築安裝工程，可以設置“工程施工”、“施工間接費用”等账戶，用來核算和歸集各項建築安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“开發成本——房屋开發成本”账戶，並記入有關房屋开發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目。企業用於房屋开發的各項設備，即附屬於房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋开發成本核算對象的“建築安裝工程費”成本項目，並記入“开發成本——房屋开發成本”账戶的借方和“庫存設備”账戶的貸方。
六、配套設施开發成本的核算
- (一)、配套設施的種類及其支出歸集的原則
房地產开發企業开發的配套設施，可以分爲如下兩類：一類是开發小區內开發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）开發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）开發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）开發項目外爲居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋开發成本。
按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因爲這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由於城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合开發協調一致，作爲城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入开發產品成本。
爲了正確核算和反映企業开發建設中各種配套設施所發生的支出，並準確地計算房屋开發成本和各種大配套設施的开發成本，對配套設施支出的歸集，可分爲如下三種：
1、對能分清並直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等开發成本，並在“开發成本——房屋开發成本”账戶中歸集其發生的支出；
2、對不能直接計入有關房屋开發成本的第一類配套設施支出，應先在“开發成本——配套設施开發成本”账戶進行歸集，於开發完成後再按一定標準分配計入有關房屋等开發成本；
3、對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“开發成本——配套設施开發成本”账戶進行歸集。
由上可知，在配套設施开發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。
一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作爲成本核算對象，借以正確計算各該設施的开發成本。對這些配套設施的开發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）配套設施費；（6）开發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因爲要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施爲其提供服務，所以理應分配爲其服務的有關設施的开發成本。
對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作爲成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、开竣工時間相差不多、並由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合並作爲一個成本核算對象，於工程完工算出开發總成本後，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的开發成本，再按一定標準，將各配套設施开發成本分配記入有關房屋等开發成本。至於這些配套設施的开發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費。由於這些配套設施的支出需由房屋等开發成本負擔，爲簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的开發間接費用，也可直接分配計入有關房屋开發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和开發間接費兩個成本項目。
企業發生的各項配套設施支出，應在“开發成本——配套設施开發成本”账戶進行核算，並按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施开發成本明細分類账的相應成本項目，並記入“开發成本——配套設施开發成本”账戶的借方和“銀行存款”、“應付账款——應付工程款”等账戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施开發成本明細分類账的“配套設施費”項目，並記入“开發成本——配套設施开發成本——XX”账戶的借方和“开發成本——配套設施开發成本——XX”账戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的开發間接費用，應記入各配套設施开發成本明細分類账的“开發間接費”項目，並記入“开發成本——配套設施开發成本”账戶的借方和“开發間接費用”账戶的貸方。
對配套設施與房屋等开發產品不同步开發，或房屋等开發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準後可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等开發成本明細分類账的“配套設施費”項目，並記入“开發成本——房屋开發成本”等账戶的借方和“預提費用”账戶的貸方。因爲一個开發小區的开發，時間較長，有的需要幾年，开發企業在开發進度安排上，有時先建房屋，後建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋开發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件並已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際开發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本爲基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的开發成本。开發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項开發產品預提的配套設施費＝該項开發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率
配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各开發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%
式中應負擔配套設施費的开發產品一般應包括开發房屋、能有償轉讓在开發小區內开發的大配套設施。
例如：某开發小區內幼托設施开發成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由於幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，爲了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的开發成本。假定各項开發產品和幼托設施的預算成本如下：
101 商品房 1000 000元
102 商品房 900 000元
151 出租房 800 000元
181 周轉房 800 000元
201 大配套設施——商店 500 000元
251 幼托設施 320 000元
幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
101商品房：1000 000元×8％＝80 000元
102商品房：900 000元×8％＝72000元
152出租房：800 000元×8％＝64000元
182周轉房；800 000元×8％＝64000元
201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按預提率計算各項开發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關开發產品的成本。
如某房地產开發企業根據建設規劃要求，在开發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成後，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的开發支出按規定計入有關开發產品的成本。水塔與商品房等同步开發，幼托與商品房等不同步开發，其支出經批準採用預提辦法。上述各配套設施共發生了下列有關支出（單位：元）：
201 251 252
商店 水塔 幼托
支付徵地拆遷費 50 000 5 000 50 000
支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000
應付承包施工企業基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000
應付承包施工企業建築安裝工程款 200 000 245 000 190 000
分配水塔設施配套設施費 35 000
分配开發間接費 55 000
預提幼托設施配套設施費 40 000
3、將應付施工企業基礎設施工程款和建築安裝工程款入账時，應作：
貸：應付账款——應付工程款 765 000
貸：开發間接費用 55 000
6、預提應由商店配套設施开發成本負擔的幼托設施支出時，應作：
貸：預提費用——預提配套設施費 40000
7、同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施开發成本明細分類账。
已完成全部开發過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況和用途結轉其开發成本：
1、對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設施，應在完工驗收後將其實際成年自“开發成本一配套設施开發成本”账廠的貸方轉入“开發產品——配套設施”账戶的借方，作如下分錄入貼：
2、按規定應將其开發成個分配計入商品房等計發產品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收後、應將其發生的實際开發成本按一定的標準（有關开發產品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的开發成本，作如下分錄入账：
3、對用預提方式將配套設施支出記入有關評發產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收後，將其實際發生的开發成本衝減預提的配套設施費，作如下分錄入账：
借：預提費用——預提配套設施費 320 000
如預提配套設施費大於或少於實際开發成本，可將其多提數或少提數衝減有關开發產品成本或作追加的分配。如有關开發產品已完工並辦理竣工決算，可將其差額衝減或追加分配於尚未辦理竣工決算的开發產品的成本。
五、房地產开發間接費用的核算
- (一)、开發間接費用的組成和核算
开發間接費用是指房地產开發企業內部獨立核算單位在开發現場組織管理开發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬於直接爲房地產开發而發生的費用，但它不能確定其爲某項开發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項开發產品成本。爲了簡化核算手續，將它先記入“开發間接費用”貼戶，然後按照適當分配標準，將它分配記入各項开發產品成本。
爲了組織开發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用开支，开發間接費用應分設如下明細項目進行核算：
1、工資
指开發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。
2、福利費
指按上項人員工資總額的一定比例（目前爲14％）提取的職工福利費。
3、折舊費
指开發企業內部獨立核算單位使用屬幹固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。
4、修理費
指开發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。
5、辦公費
指开發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。
6、水電費
7、勞動保護費
指用於开發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皁等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。
8、周轉房攤銷
指不能確定爲某項开發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。
指开發企業爲开發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項开發成本的利息支出及相關的手續費，但應衝減使用前暫存銀行而發生的利息收入。开發產品完工以後的借款利息，應作爲財務費用，計人當期損益。
10、其他費用
從上述开發間接費用的明細項目中，可以看出它與土地徵用及拆遷補償費、建築安裝工程費等變動費用不同，它屬於相對固定的費用，其費用總額並不隨着开發產品量的增減而成比例的增減。但就單位开發產品分攤的費用來說，則隨着开發產品量的變動而成反比例的變動，即完成开發產品數量增加，單位开發產品分攤的費用隨之減少；反之，完成开發產品數量減少，單位开發產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成开發任務，就可降低开發成本中的开發間接費。
开發間接費用的總分類核算，在“开發間接費用”账戶進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項开發間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等账戶的貸方轉入“开發間接費用”账戶的借方，作如下分錄入账：
借：开發間接費用
周轉房——周轉房攤銷
必須指出，如果开發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到开發現場組織开發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他开發間接費可記入企業的管理費用。
开發間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“开發間接費用明細分類账”，將發生的开發間接費用按明細項目分欄登記。
每月終了，應對开發間接費用進行分配，按實際發生數計人有關开發產品的成本。开發間接費用的分配方法，企業可根據开發經營的特點自行確定。不論上地开發、房屋开發、配套設施和代建工程，均應分配开發間接費用。爲了簡化核算手續並防止重復分配，對應計入房屋等开發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的开發成本，均不分配开發間接費用。這部分开發產品應負擔的开發間接費用，可直接分配計人有關房屋开發成本。也就是說，企業內部獨立核算單位發生的开發間接費用，可僅對有關开發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。开發間接費用的分配標準，可按月份內各項开發產品實際發生的直接成本（包括土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費）進行，即：
某項开發產品成本分配的开發間接費＝月份內該項开發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的开發間接費用÷應分配开發間接費各开發產品實際發生的直接成本總額
如某房地產开發企業某內部獨立核算單位在1998年5月份共發生了开發間接費用41 600元，應分配开發間接費各开發產品實際發生的直接成本如下：
101 商品房 50 000
102 商品房 120 000
151 出租房 75 000
181 周轉房 70 000
201 大配套設施——商店 80 000
301 商品性土地 125000
合計 520 000
根據上列公式，即可爲各开發產品算得5月份應分配的开發間接費：
101商品房：50000元×41600元÷520000元＝50 000元×8%＝4 000元
102商品房：120 000元×8%＝9 600元
151出租房：75 000元×8％＝6 000元
181周轉房：70 000元×8％＝5 600元
201大配套設施：80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地；125 000元×8％＝10 000元
2000年5月 單位：元
101商品房 50 000 4 000
102商品房 120 000 9 600
151出租房 75 000 6 000
181周轉房 70 000 5 600
201大配套設施 80 000 6 400
301商品性土地 125 000 10000
合 計 520 000 41 600
根據开發間接費用分配表，即可將各开發產品成本分配的开發間接費記入各开發產品成本核算對象的“开發間接費”成本項目，並將它記入“开發成本”各二級账戶的借方和“开發間接費用”账戶的貸方，作如下分錄入账：
貸：开發間接費用 41 600
房地產成本核算三大問題
有些房地產公司正在有意或無意的錯誤核算开發成本，以不真實开發成本隱性擡高房價。假定購房者總共花費115元，其中“底商”等經營性配套設施成本佔到 20元，車庫成本佔到10元，物業管理公司用房成本５元，也就是說真正的住宅成本才80元。換句話說，購房者花了30％本不該自己掏的錢。地產商就是通過將本不該購房者負擔的成本都放入住宅的“大成本”裏面，不知不覺中擡高了房價，從中獲取現金或無償佔用房屋的利益。
由於房地產开發周期長，开發過程中涉及到相關行業、部門衆多，行政性收費項目較多，需要掌握的相關法規政策也較多，如果房地產經營企業同時开發的不止一個建設項目，成本核算就顯得相當復雜。地產商正是鑽了這樣的空子，猛揩了業主們一次油。
當工程竣工驗收後，房地產經營企業將發生的全部成本均計入建設項目成本，做爲商品住宅的成本，而每個建設項目並不分類核算經營用房和居民住宅。有的房地產經營企業更甚，將其在小區內建設的單體經營用房成本，如準備以後用做商場或文化體育設施等的成本，全部計入商品住宅成本，使商品住宅成本增高，致使房價虛高，消費者負擔加大。
由於這類建設項目建成後往往都是由房地產經營企業出租或出售給其他商戶使用，但是這些建築的成本都計入商品住宅成本，致使房屋產權不明晰，實際上形成了房地產經營企業是在違法出租或違法出售商品房。同時使商品住宅成本加大，從而損害了消費者的利益。
正確的做法是應將“底商”的成本單獨核算，即按“底商”的建設面積佔此建築總建設面積的比例來分配負擔相應的建築安裝工程費、配套設施費、土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和开發間接費等費用。
車庫也被地產商們打起了主意。他們採取的做法通常是把車庫出售或出租給業主。但房地產經營企業在成本核算中，往往將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本。這樣形成的結果是加大了商品住宅成本，但購买住宅的消費者並沒有得到相應的車位？而且由於機動車庫並沒有單獨報產權，所以機動車庫沒有產權，而房地產經營企業又將這沒有產權的車位出租或出售給其他消費者，容易引起產權的混亂，並使國家稅收遭受損失。
在各房地產經營企業的固定資產账上幾乎沒見到過各开發小區物業管理用房（指爲多幢房屋服務的管理用房）的記錄，這就是說各小區的物業管理用房的所有權並不屬於相應的房地產經營企業，但實際情況是各小區的物業管理用房都被相應的房地產經營企業或該房地產經營企業另組建一個物業管理公司控制着。
在房地產經營企業的账上，建造這些物業管理用房的成本，並沒有單獨記錄，也是計入商品住宅的成本中。如果這樣核算，物業管理用房就應該是業主的共有財產，而業主們並不了解情況，也得不到該物業管理用房的管理權和支配權，這實際上形成一種欺詐行爲。
按照北京市國土資源和房屋管理局《北京市商品房銷售面積計算及公用面積分攤暫行規定》：“爲多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不應計入建築空間”；國家計委、建設部《關於印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》中第七條規定：“开發經營企業留用的辦公用房，經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用不得計入經濟適用住房價格。”
可見，將管理用房由开發經營企業管理而將其成本攤入商品住宅成本是不合理的，應將其成本單獨核算，計入房地產經營企業的固定資產；如果將爲多幢房屋服務的物業管理用房的成本攤入商品住宅成本，那么這些房屋的產權就應明確爲購买小區住宅的業主所共有。
房地產商通過以上三種手段，無形中擡高了房價，最終受害的還是廣大業主。相關法規還應該再進一步細化，“底商”、“車庫”、“物業管理用房”都應該單獨核算。
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