剛性需求

概述
　　剛性需求，相對於彈性需求，指商品供求關系中受價格影響較小的需求，這些商品包括日常生活用品、家用耐耗品、魚粉等等。也可理解爲人們日常生活中常見的商品和必需品。
　　需

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求是指消費者在一定價格條件下對商品的需要量。
　　對於开發商而言，“剛性需求”可以用在不同場合。开發商們推崇剛性需求，一方面是要爲其房價上漲制造理由，另一方面就是要借助強大的話語權用來忽悠普通購房者。其實，开發商們所說的剛性需求，也就是市場經濟環境中的供求關系，在市場經濟環境中，商品供不應求時，商品價格就會出現上漲。
　　2007年，北京房價在开發商們認爲的剛性需求下頻繁上調，結果房價上漲幅度和速度超過了購买者的承受力，交易量急速下降，所謂的剛性需求也就成了彈性需求，开發商們所強調的那些剛性購买人羣因房價上漲太快，雖然需求依舊，但已經剛性不再。由此來看，北京住宅市場的需求確實存在，但是否是剛性則需要另當別論。
　　北京是中國的首都，每年都會有大量流動人口進入北京，這些人在一定程度上也是潛在的住房需求者，但這些需求是否是剛性的，則很難定論。舉個例子，當一套房子的購买成本爲50萬元時，如果購房者手中有30萬元，具有完全購买及持續支付能力，這個時候，購房者的需求是客觀存在的，同樣也是剛性的。但當房子上漲到100萬元，購房者無力承擔時，雖然他的居住需求依然存在，但卻“剛性”不足了。
　　事實上，2007年北京樓市住宅項目銷售集體萎縮，就是對开發商們的剛性需求的最大反駁，开發商們奉爲金科玉律的剛性需求，在銷售停滯的客觀事實面前不攻自破，因爲剛性需求是有條件的，當剛性需求被上漲過快的房價破壞後，這個剛性需求就成了彈性需求。分析

北京市

　　北京住宅購买市場具有“剛性需求”被开發商奉爲金科玉律。房價頻繁上漲但購买者衆，出現追漲購买的背離現象時，开發商們會高調宣稱，這是北京住宅市場的剛性需求所致，需要买房子的人太多。房子銷售放緩或

pic-info">剛性需求

者市場蕭條時，开發商們仍舊會站出來吼兩嗓子，一方面是暗中互相安慰：沒關系，北京住宅市場有剛性需求，現在銷售放緩是暫時的，另一方面，此時的口號更多是喊給購房者聽的。
　　2007年，北京房價在开發商們認爲的剛性需求下頻繁上調，結果房價上漲幅度和速度超過了購买者的承受力，交易量急速下降，所謂的剛性需求也就成了彈性需求，开發商們所強調的那些剛性購买人羣因房價上漲太快，雖然需求依舊，但已經剛性不再。由此來看，北京住宅市場的需求確實存在，但是否是剛性則需要另當別論。北京是中國的首都，每年都會有大量流動人口進入北京，這些人在一定程度上也是潛在的住房需求者，但這些需求是否是剛性的，則很難定論。舉個例子，當一套房子的購买成本爲50萬元時，如果購房者手中有30萬元，具有完全購买及持續支付能力，這個時候，購房者的需求是客觀存在的，同樣也是剛性的。但當房子上漲到100萬元，購房者無力承擔時，雖然他的居住需求依然存在，但卻“剛性”不足了。
　　事實上，2007年北京樓市住宅項目銷售集體萎縮，就是對开發商們的剛性需求的最大反駁，开發商們奉爲金科玉律的剛性需求，在銷售停滯的客觀事實面前不攻自破，因爲剛性需求是有條件的，當剛性需求被上漲過快的房價破壞後，這個剛性需求就成了彈性需求。

南寧市

　　南寧市房地產市場從2009年5月份开始，商品房連續四個月銷量超過5700套，月均銷量超過6600套。南寧市房產管理局發布的數據顯示，5—8月南寧市商品房銷量分別爲：6970套、7223套、5781套、6559套。據介紹，南

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寧樓市從2009年3月、4月开始逐步升溫，到5月樓市進入火爆期，5—8月，月均銷量超過6600套。南寧市房產管理局產權產籍與市場交易管理科科長黃鵬介紹說，南寧近幾個月樓市火爆的有幾個方面的原因，一是宏觀面上國家政策的調整刺激了樓市回暖，南寧市根據自身情況也出臺了相關的措施來刺激樓市；二是國際金融危機導致开發商放緩了步伐，導致房源供應不足，同時購房者大多持觀望態度。國家出臺相關政策後，剛性需求得到釋放；三是隨着北部灣开發的風生水起，外地購房者看好南寧的發展前景，外來購房者不斷增多。

東莞市

　　根據對東莞房價的長期跟蹤，2009年下半年市區東城、南城目前6000元/㎡以下洋房和公寓均可大膽出手，未來這兩個區域板塊的房價由於不斷成熟和諸多規劃利好，購房需求會向這些區域進一步的集聚，因此房價上漲支撐力很強。對於東莞而言房價比較平穩、理性、合理；因此，房價仍然在可接受的範圍，同時個盤分化明顯，但隨着新盤的陸續上市，購房的選擇機會明顯增多。從東莞的整體市場分析，房價相對廣東省平均水平而言，存在較爲明顯的價值低估，隨着經濟的持續復蘇，後市房價回漲的可能性較大。示例

魚粉的剛性需求

　　可以理解爲：隨着魚粉價格的上漲，魚粉在飼料配方中的添加比例在減少，同時替代品比例在上升，在不影響動物營養健康需要的前提下，魚粉減量與替代品增量間存在一個均衡點，均衡點即爲魚粉剛性需求的臨界點，魚粉添加量低於臨界點將會給動物生長帶來負面影響。
　　魚粉的剛性需求，同樣也是一個相對、動態的概念，剛性需求量將隨着魚粉價格的漲跌和配方技術的改進而呈現曲线波動。一是其剛性度因飼料品種而異。一般認爲，對魚粉剛性依賴程度由強到弱的排序依次爲：甲魚>；鰻魚>；蝦>；海水魚>；皮毛動物>；乳豬>；鯽魚>；仔豬>；鯉魚>；育肥豬>；禽類。二是其剛性度因時而變。具體說就是當魚粉價格一路攀高，將促使有關組織或單位加快飼料配方技術的改進以及科技上尋求突破。這就意味着今天我們在說魚粉的剛性需求量是多少，明天可能這一數字又發生變化。
　　據中國飼料在线網站2006年對國內一些水產料生產企業的調查，在去年高價魚粉的情況下，主要水產料的品種對魚粉的剛性需求表現如下：（1）蝦料：對魚粉需求剛性度較高，大致在80％以上。蝦料配方中進口魚粉添加比例由原來的30～35％下降至25～30％，降低5個百分點左右。部分企業已用國產魚粉或者其他動物性蛋白原料進行替代，如雞肉粉、肉骨粉、發酵蛋白等。（2）鰻料：對魚粉需求的剛性度很大，在90％以上。正常情況下，鰻料中魚粉添加比例在60～65％。2006年魚粉高價後，添加比例下降5個百分點左右。高檔鰻料中魚粉用量維持在60％左右，低檔菜鰻料魚粉用量降至50％左右。去年鰻料中智利超級蒸氣魚粉比例有所增加，鰻料質量整體有所下降。（3）淡水魚料：受魚粉高價影響，06年淡水魚料中魚粉用量有一定下降。魚粉添加比例在鯉魚料中由原來的8～10％減至3～5％；鯽魚料由原來的15～20％降至10～12％；羅非魚料中魚粉添加比例由原來的15％減至5～10％。主要替代品爲植物蛋白、動物下腳料、肉粉、小魚幹等。受國產魚粉質量和替代品的影響，06年淡水魚料質量呈下降趨勢。

彈性時機打破剛性需求神話

　　房價所謂的“剛性需求”包含着彈性的購买時機，不把握好彈性時機就不是好的开發商，也不是好的消費者。

關注彈性時機比關注剛性需求更重要

　　其一，剛性需求將被彈性時機化解
　　目前投資客已收手。在自住市場上，換房一族普遍放緩購房腳步，盡管2008年元旦期間大部分樓盤都推出不同程度的優惠，但大多數消費者仍持觀望態度。而對於無房一族，由於买漲不买跌的心理，令所謂的剛性需求也延緩實現。买房不如喫飯穿衣，便算無房，也可用租房等形式代替，因此，剛性需求往往被彈性時機化解了。买家的彈性時機將成爲急於回籠資金的开發商的剛性傷害。
　　其二，剛性需求被更具剛性的支付能力所化解
　　目前樓價已經高出居民可承受能力，市場承接开始出現斷層，下調成必然。目前廣州樓價已遠超居民工資水平。2007年11月，廣州新建商品房價格是每平方米10433元。而據統計局最新公布的數據，城鎮居民每月人均可支配收入是1865元。也就是說，一平方米房子要花費5.6個月的收入。正是因爲如此，剛性需求又被更具剛性的支付能力所化解。
　　其三，彈性時機掌握在买方手上
　　政策環境下，樓市失去任何漲價的理由。一系列嚴厲的政策到2007年底开始累積，並發生實質性效果。在“二次房貸”和高樓價的雙重夾擊下，投資客自保退場。“70/90”政策、限價房政策在2007年年底也开始落地，對自住买家而言，更便宜更豐富的選擇呈現。於是，促銷、優惠席卷全城，股市尚且可以“綁架”奧運，擡起“基本面是牛市”的旗幟。樓市卻已經無所憑借。賣方時代宣告結束，买方時代重臨，彈性時機牢牢掌握在买方手上。
　　剛性需求避免房價暴跌 支撐高房價
　　“這房價遲早還要漲上去。那么多要結婚的、在北京工作的，都要有房啊，這就是剛性需求。”北京中心城區一位業主這樣說。
　　最近北京等大城市房價漲幅回落，但許多人仍堅持認爲，房價跌不到哪兒去。有的業主把原計劃要賣掉的房子轉爲出租，等待着將來房價再次上漲。
　　事實上，房地產界一直以來有一個觀點：由於大量剛性需求存在，支撐了我國房價長期上漲的趨勢，也決定了市場出現波動時，房價不會出現大幅回調。在大多數人還搞不清楚什么是“剛性需求”的情況下，這一觀點卻已經被普遍接受。
　　究竟哪些需求屬於“剛性需求”？它真的能決定房價走勢，或者僅僅是維持虛高房價的一個噱頭？政策應該如何對待剛性需求？記者進行了調查。
　　① 樓市的剛性需求在哪裏
　　——买房自住的需求一直大量存在，同時，自住兼投資的混合型需求迅速上升，甚至接近一半
　　按照經濟學基本概念，所謂剛性需求，是指供求關系中受價格影響較小的需求部分。也就是說，某種商品無論價格漲跌，對人們購买這種商品的行爲影響較小。但由於一套住房的價值巨大，住房的剛性需求界定起來復雜得多，至今並沒有權威的定義。
　　中國社科院發布的《中國住房發展報告(2009—2010)》認爲，住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業等基本因素的影響，具有一定的剛性。
　　“最基本的住房需求可以認爲是住房的剛性需求。”北京鏈家地產副總裁林倩告訴記者，“業界比較認可的剛性需求，主要是指人們买房自住的需求。其中既包括首次購房，也應該包括以改善住房條件爲目的購买的二套房。”
　　具體看，在當前市場上，由於1980年前後生育高峯出生的人羣大量步入適婚年齡，基於結婚需要而購买首套住房的需求較爲龐大。
　　同時，我國已進入城市化加速發展時期，意味着將有更多人住到城市裏，由此帶來的購房需求不可忽視。去年以來房價上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川市，都是外來人口購房比例較高的城市，對大城市而言，這也是剛性需求。
　　此外，1998年前後許多居民購买了“房改房”，經過10年左右時間，由於當年的住房在戶型、功能上不完善，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強。
　　2009年，全國商品房銷售面積近9.4億平方米，比上年增長42.1%。有多少是剛性需求帶動的？
　　鏈家地產對每一位前來購买二手房的客戶都會詢問購房動機。結果顯示，2009年1月到9月底，自住爲主的需求佔60%以上。但從第四季度开始發生明顯變化，大量投資型和投機性需求入場，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投資型需求已經成爲主流。
　　盡管這一調查數據不能精確反映整個北京市場的情況，但基本體現出去年以來購房需求結構的變化。林倩說，實際上，許多購房者买房既可以自住、改善，也期望房價上漲以後可以獲得投資收益，甚至爲了抵御通脹而購房，大約有40%的客戶是這種混合型的需求。因此，市場上到底有多少剛性需求，無法清晰界定。
　　“可以確定的是，未來一段時間，剛性需求仍然大量存在。”中國房地產協會祕書長朱中一分析道，我國現有城鎮住房中有將近2/3是1999年以來的10年間蓋的，到2008年末，我國城鎮實有住房總面積124億平方米，但戶均才不過60平方米，只能達到初步脫困的標準。10年來，每百戶城鎮家庭中，每年只能有3到4戶住進新房。在快速城鎮化、消費結構升級、“小家庭”增加以及傳統觀念等因素影響下，普通老百姓購买首套房和改善住房條件的需求仍然十分巨大。
　　② 剛性需求難以支撐高房價
　　——不受價格影響的“純剛性需求”非常少，受價格、政策等影響，大部分剛性需求會推遲實現
　　“現在房價有一些回調，我建議您趕緊出手，樓市還是有大量剛性需求的，調整一段時間以後房價還是會漲的。”在某樓盤售樓處，銷售人員這樣勸說一位正舉棋不定的購房者，“前兩年的市場變化就是最好的例子，您一定清楚。”
　　房地產市場經過2008年量價齊跌的調整後，2009年4月份起，觀望了一年的剛性需求大量釋放，成爲帶動市場回暖的第一股力量，也阻止了房價進一步下跌。
　　如今，在調控政策作用下房地產市場再次出現觀望氣氛，部分前期上漲過快的區域房價开始出現回調。客觀存在的剛性需求會不會再次托住房價？
　　“剛性需求盡管客觀存在，但它不是支撐高房價的理由。”林倩表示，和經濟學對剛性需求的定義不同，大多數人所說的住房剛性需求，只是說需求客觀存在、遲早會入市，但並非不受價格影響。樓市裏真正不受價格影響的“純剛性需求”非常少。
　　鏈家地產花家地店業務員郭威告訴記者，房地產調控新政出臺以來，該店的成交量迅速下滑了近80%，“現在還在买房的這20%客戶，大多數是因爲結婚或生孩子的需要急於买房的。他們的需求幾乎不受價格影響，這部分應該是真正的剛性需求。”郭威說。
　　專家認爲，在住房供需中，受價格、政策和心理預期的影響，大部分剛性需求可以推遲實現，不會盲目地衝進市場。
　　對普通家庭而言，一套住房可能需要幾十年的積蓄，如果不具備足夠的購买力，購房者“有心無力”，再剛性的需求也無法轉變成有效需求。只有房價回調到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。
　　由於本輪調控政策通過提高二套房首付和利率等手段限制投資性需求，實際上也限制了相當大一部分改善性需求。
　　此外，調控政策出臺以來，房價過快上漲的勢頭已經得到初步遏制，政策的短期效果已經體現出來。在“买漲不买跌”的心理預期影響下，如果房價進入下行通道，大量剛性需求會選擇觀望。
　　據北京市房地產交易管理網數據分析，新政出臺一個月來，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相對更大，同比達42.2%。
　　“交易量的大幅下滑，充分說明了樓市這種剛性需求的獨特性。觀望導致成交量下滑，下一步必然帶來房價的回落。”林倩表示，“僅靠剛性需求，不能支撐高房價。”
　　③ 剛性需求可避免房價暴跌
　　——當房價調整到可承受的範圍內，剛性需求就會入場，因此房價出現非理性下跌可能性不大
　　在房地產市場上，人們最擔心的是暴漲暴跌的大幅波動。房地產市場經過一段時期調整後，會不會再次出現由於剛性需求集中入市房價新一輪暴漲？如果這樣的歷史重演，所有的調控努力都將付之東流。
　　盡管專家普遍認爲剛性需求不能支持目前的高房價，但多數業內人士認爲，正因爲剛性需求的大量存在，可以避免房價出現有損經濟發展的暴跌。在當前特殊的宏觀經濟背景下，正是因爲有剛性需求這一“穩定劑”，也減輕了政府出臺調控政策時“投鼠忌器”的顧慮。
　　那么，房價究竟會有多大幅度的調整，剛性需求會在什么價格水平上穩住房價呢？
　　“當房價調整到可承受的範圍內，剛性需求就會入場。”林倩認爲，“每一個價格都會有剛性需求來購买，房價穩定在任何水平上都是有可能的。”
　　根據去年以來房地產市場需求結構變化的情況，記者採訪的多位業內人士均表示，由於去年11月左右，投資投機性需求“接力”自住型需求成爲主流，這一輪房價的調整，極有可能消化掉去年底以來出現的泡沫，穩定在去年第三季度的水平。而此前由剛性需求托起的房價具有較強的合理性和抗跌性，因此房價出現非理性下跌的可能性並不大。
　　房價會跌到什么水平，一方面取決於需求，另一方面也取決於供應。如果調控導致市場供應量大幅減少，反彈可能會提前到來。據統計，2010年4月，北京期房和現房的庫存量均出現了不同程度下降。“地方政府在落實調控政策的同時，應堅持努力增加供應，引導开發商穩定市場預期，維持適當的投資和开工量。”朱中一說。
　　④ 調控應避免“誤傷”剛性需求
　　——建議盡快开展住房普查，使調控政策更有針對性
　　在北京一家媒體工作的楊大偉，本打算“买新賣舊”，賣掉小房，購买一套100平方米的新房改善住房條件。總價240萬，並且已經交納了定金。但剛籤完合同，二套房貸首付不得低於五成的政策出臺，讓楊大偉很頭疼。“本來準備付72萬首付，剩下的先貸款，再賣舊房子。政策一調整，要多付48萬首付，一點辦法都沒有。”和开發商協商後，开發商表示可以退房但不退定金。眼看着5月底房子就要封頂，如果到時候不能支付足額首付，每天要交納萬分之三的滯納金。楊大偉一籌莫展。
　　盡管本輪樓市調控仍然支持居民自住型購房需求，但事實上，由於一系列嚴厲的政策在短時期內頻頻出臺，許多剛性需求的購房者和楊大偉一樣遇到麻煩。
　　以改善型購房爲例，盡管政策並不限制楊大偉這樣的“买新賣舊”，但先买新、後賣舊，就會被劃入二套房之列，首付成本大幅提高。如果先賣舊、後买新，盡管不算二套房，但購房者必須解決新舊交替的過渡居住問題，十分不便。
　　近年來，我國房地產市場波動的周期越來越短，從過去的3年左右，發展到近年來以1年爲單位波動，甚至出現“單數年看漲、偶數年看跌”的怪現狀。不僅周期短，漲跌的幅度也越來越大。一旦受到抑制的剛性需求集中入場，供應跟不上的話，房價有可能再次出現暴漲。
　　“要維持房地產市場的長期平穩健康發展，必須支持普通百姓的剛性住房需求。”朱中一說，調控政策在具體執行過程中，要有堵有疏，讓剛性需求有合理的渠道釋放。
　　朱中一表示，本輪房地產市場調控與過去最大的不同，就是在大力抑制投資投機性需求的同時，提出努力增加供應，尤其是適合“剛性需求”的中低價位、中小套型普通商品房以及保障性住房供應。許多有剛性需求的普通家庭，將來會有更多的渠道解決住房問題，不用全部衝進房地產市場。對樓市供應的壓力將有所減輕。
　　爲了讓住房政策更加合理，當前，各地都在編制今後幾年的住房建設規劃。“政府必須了解清楚當地的住房需求結構，特別是有多少剛性需求，要建設什么樣的戶型。這樣才能制定合理的住房建設規劃。”朱中一表示，現在我們十分缺乏城鎮居民家庭住房情況的基礎數據，導致許多調控政策的可操作性比較差，極易發生“一刀切”，“誤傷”剛性需求的情況。
　　“最好的方法是盡快組織一次住房普查。”朱中一建議，“如果一個三口之家有兩套房，再买第三套，一定是投資或投機性需求。有了住房普查的基本數據，調控政策的目標才有可能實現，房地產市場長期平穩健康發展，也才有了基礎。”