土地財政

　　

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定義
　　“土地財政”，屬於預算外收入，又叫第二財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出。中國大陸搞城市經營和土地財政，最早是從香港學過來的。但香港是土地私有制，政府要先收購私有土地，進行初步开發後才能出讓。而大陸是土地國有制，往往憑借公權力和專政機關力量強行徵地拆遷，低價收購他人的土地使用權，並不是公平交易，以此牟取暴利，造成民怨沸騰。其行政執法依據是國務院的《拆遷條例》，而不是全國人大的《物權法》。現狀
　　在很多地方，第二財政早已超過第一財政。據國務院發展研究中心的一份調研報

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告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收佔地方預算內收入的40%，而土地出讓金淨收入佔政府預算外收入的60%以上。在“土地財政”上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合後，進行招拍掛，價格就會翻幾番。原因
　　對“土地財政”依賴比較嚴重的應該是中部不發達城市和沿海還沒有形成

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產業支撐的开發區，欠發達城市和新興地區由於沒有相關產業作爲支撐，“土地財政”必然成爲政府收入主要來源。“土地財政”的形成與我國土地出讓制度有關。目前土地都是通過买斷的方式使用幾十年，這造成地方政府官員樂於寅喫卯糧、竭澤而漁，根本不考慮下一任政府官員如何解決財政收入的問題。缺點
　　這種主要依靠“土地財政”建立的城市經濟發展模式也是不可持續的，將數十年後的公共財政收入提前收了，一旦大規模城市化進程結束，可供开發的土地日益減少，未來的公共財政狀況將會面臨嚴峻考驗。解決辦法
　　一方面，在現行的房地產稅費政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地衝動；另一方面，“土地財政”對擡高房價有推波助瀾的作用，地價的不斷攀升和房地產稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升，而房地產稅費最終會轉化爲商品房成本，由購房者买單。“要從根本上解決當前‘土地財政’困局，改變單純依靠土地出讓金和房地產稅收爲主要收入的財政現狀，應該盡快开徵物業稅。”摸底調查
　　國土部下發的一份《關於开展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》（下稱《通知》）。《通知》在2009年9月初下發至各地，並要求地方在匯總相關數據後於下月上報國土部，《通知》中要求地方政府上報的數據年份爲2006年、2007和2008年。與近期的其他調研相比，此次《通知》規定的地方市縣政府需要上報的材料多達12項，包括三年間的建設用地供應總量、結構及來源於儲備土地的情況、土地儲備資金管理情況、儲備機構借商業銀行及其他金融機構貸款余額情況等。在土地供應這塊，地方需上報年度土地儲備面積，以及到了年底已經完成前期开發但尚未完成供應的土地面積等。尤其地方政府通過土地儲備機構獲得的土地出讓收入也成爲調研重點之一。上述三年間，地方政府通過土地儲備機構供應土地的價款、各地土地出讓收入情況都需要上報。推高房價
　　根據《通知》，國土部要求各省級政府要以建立土地儲備制度的市、縣（含獨立於設區市本級的區）爲調查單元开展調查，調查完成後，以紙質和電子方式逐級匯總相關數據。國土部還將選擇部分城市進行實地調研。國土部此次的《通知》也關注到了地方土地儲備機構“收支”問題。在一份表格中，地方政府就需要填報土地儲備資金來源（土地出讓收入、貸款等），土地儲備資金支出（前期开發、拆遷補償等），以及資金結余等內容。總之，表面上，《通知》試圖“全面了解目前各地土地儲備制度建設和運行情況，研究分析當前土地儲備制度運行中存在的問題，提出完善土地儲備相關制度建設的政策建議和措施”。據國土部總體監測數據，全國土地出讓總收入近年逐年高漲，2006年爲7000億元左右，2007年受到樓市過熱影響，當年土地出讓收入高達13000億元，2008年又因樓市下行而回落至9600億元。
　　地方政府的財政收入之命脈在於土地出讓收入，因爲這種模式，推高了地價並造出了一個個地王，同時又反作用房價，形成新的房地產泡沫。遠超出實體經濟發展速度的房地產泡沫對整個中國的經濟和金融都或將產生致命毒害，但近期在出口萎縮的情況下，又必須以房地產業的繁榮來拉動內需以實現提振經濟的增長穩定社會就業。在這種禍害緊密相依的情境下，地方政府的財政收入模式必須作爲焦點和切入點進行深度解剖思考，以獲得一種既提振經濟，又防止房地產極度泡沫的新經濟增長模式。必須應對的2010年的中國經濟“悖境”，這或許是這次國土部緊急調研背後的深意吧。國外情況
　　我國的“土地財政”主要是依靠增量土地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。實際上世界上很多發達國家也都依靠“土地財政”，但國外主要通過對存量土地徵收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入。而且，主觀上也會促使政府平抑地價，而不像我國千方百計擡高地價。