房地產稅
什么是房地產稅
房地產稅，英文：property tax 是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬於房地產稅。在中國包括房地產業增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地佔用稅等。
房地產稅發展歷程
1949年中華人民共和國建立後，政務院發布《全國稅政實施要則》（1950年）將房產稅列爲开徵的14個稅種之一。
1951年8月政務院發布《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，將房產稅與地產稅合並爲房地產稅。
1973年簡化稅制，把對國營企業和集體企業徵收的城市房地產稅並入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業徵收。
1984年改革工商稅制，國家決定恢復徵收房地產稅，將房地產稅分爲房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。
1986年9月15日國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用於國內單位和個人。
2014年稅收專項檢查大幕初啓。記者日前從國家稅務總局獲悉，房地產及建築安裝業再次被列爲指令性檢查項目，這是房地產業自2002年以來連續12年被納入檢查範圍。
體量大、利潤高的房地產行業涉及8個稅種，包括廣受關注的土地增值稅。在往年的稅收專項檢查中，房地產行業成了查補稅款的“大戶”，有些年份幾乎佔到全部查補稅款數額的一半，其涉稅違法手段花樣百出。
房地產稅房地產稅從試點到立法
- 2014年8月8日，2014博鰲房地產論壇上，財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康在會上指出，房產稅改革方向已被最高決策層鎖定，可能在2017年實施。有觀點指出，房產稅會以2017年爲界开徵，2017年前銷售的房屋以及首套住房有可能免徵。
- 十三屆全國人大一次會議3月4日上午11時在人民大會堂新聞發布廳舉行新聞發布會。十三屆全國人大一次會議發言人張業遂表示，房地產稅法的起草工作正在進行。張業遂表示，房地產稅立法是社會普遍關注的一個問題，加快房地產稅立法是黨中央提出的重要任務，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部徵求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。我國立法程序包括以下幾個階段：第一，立法議案的提出。第二，立法議案的審查與列入立法議程。第三，立法議案的討論（包括公开徵求意見）。第四，立法議案的修改。第五，立法議案的通過。第六，新法律的公布。房地產業內分析人士認爲，按照這一程序，房地產稅最快也要在兩年後推出，且短期內對市場的影響相對有限，但隨着時間的推移，影響會增大，买房人和房企都需要特別重視。
房地產稅徵稅對象
房地產稅對象的稅種共六種，分別是房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅和契稅。
房產稅：以房屋爲徵稅對象。房產稅的計稅依據是房屋計稅價值或房產的出租收入。
城市房地產稅:是對屬於中外合資經營企業、中外合作經營企業、外國企業和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產所有人或使用人徵收的一種稅。
城市房地產稅的基本稅法是1951年8月國務院頒布的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》。1984年進行利改稅時，國務院決定將城市房地產稅劃分爲房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種，對內資企業和個人徵收。對外商投資企業和外國企業繼續徵收城市房地產稅。
2008年12月31日，國務院總理溫家寶籤署第546號國務院令，宣布1951年8月8日由原政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《房產稅暫行條例》繳納房產稅。
房地產稅收是一個綜合性概念。即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收都屬於房地產稅收，在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地佔用稅等。
我國相關法律規定，房地產稅由產權所有人是外商投資企業和外國企業交納。產權出典者，由承典人交納；產權所有人、承典人不在當地或產權未確定及租典糾紛未解決者，均由代管人或使用人代爲報交。
城鎮土地使用稅：以土地爲徵稅對象，以實際佔用的土地面積爲計稅依據。
土地增值稅：以土地和地上建築物爲徵稅對象。以增值額爲計稅依據。
耕地佔用稅：以納稅人實際佔用的耕地面積計稅，按照規定稅額一次性徵收。
契稅：以轉移土地、房屋使用權的行爲爲徵稅對象。以成交價格爲計稅依據。
房產稅的徵稅對象是房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立於房屋的建築物如圍牆、暖房、水塔、煙囪、室外遊泳池等不屬於房產。但室內遊泳池屬於房產。
由於房地產开發企業开發的商品房在出售前，對房地產开發企業而言是一種產品，因此，對房地產开發企業建造的商品房，在售出前，不徵收房產稅；但對售出前房地產开發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。
房地產稅實施目標
2012年9月20日，國家稅務總局政策法規司巡視員叢明透露，下一步房產稅將擴大試點範圍，並逐步建立房地產稅制度。房地產稅最終會在全國實施。
他強調，要區分房產稅和房地產稅這兩個不同的概念，如果按照原值徵收則是房產稅，如果按照評估價值則是房地產稅，評估價值裏包括了地價。房產稅是爲了加強房地產市場的調控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產稅則不是爲了調控。
上海和重慶已开展房產稅試點，下一步將雙管齊下，包括進一步擴大房產稅試點以及逐步建立房地地產稅制度，“目標是消滅房產稅，建立房地產稅”。
房地產稅外國現狀
美國房產稅是地方政府的一項傳統稅收。地方政府根據各自實際情況來確定稅率並依法徵收，而稅收主
美國政府申請降低房地產稅 要用於民衆所在區域的教育及公共服務支出。美國房產稅的稅率由州和地方議會根據本地財政需要制定，因此各地稅率高低不等，而且隨着時間推移還可能會有小幅調整。
美國在建國初期就开始徵收房產稅，早在1792年就有4個州徵收房地產稅，1798年通過的財產稅法律就包含對房產和土地分別徵稅的規定。到了20世紀初，美國每個州都制定了徵收房地產稅的法規。
國徵收房地產稅是爲地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，並不以此爲主要手段來調控房地產市場，但對購买和持有房地產的需求有間接影響。其他與房地產有關的主要稅種分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下，此外還有一些服務性收費項目，這些稅費綜合起來則對抑制房市過度投機起到一定作用。總體稅率大致介於1%-3%之間。
針對房產的保有環節，日本並未設立專門的房產稅，而是將房產作爲固定資產的一種，統一列入“固定資產稅”的對象加以徵收。自1950年起，日本在地方稅制中增加了“固定資產稅”。根據日本《地方稅法》，固定資產稅的徵收對象不僅包括土地和房屋，也包括如機械設備、汽車等折舊資產。固定資產稅是市町村(相當於我國的市級以下區域)級稅，由地稅機關徵收管理。《地方稅法》規定，固定資產稅的標準稅率是1.4%，但這並非是強制標準。除固定資產稅之外，日本部分地區還對市區房產徵收稅率約爲0.3%的“城市規劃稅”(各地稅率略有不同)。
俄羅斯1991年12月通過《自然人房產稅法》，在全國範圍內對自然人按照差別稅率徵收房產稅。長期以來，俄存在房產估價過低導致應繳稅額太少等問題，俄政府正計劃對房產稅計稅方式進行改革。俄房產稅實行差別稅率，房產評估價格越貴，稅率也就越高。如果一名自然人擁有多套房產，則以所有房產評估價格之和作爲稅基來計算房產稅。換言之，擁有多套房產的納稅人將按較高的稅率納稅。俄羅斯房產稅稅率由中央和地方政府共同確定，國家規定稅率範圍，地方政府則在國家規定的稅率範圍內自行制定本地區的房產稅稅率。
俄羅斯國家規定的稅率範圍爲：清查價爲30萬盧布以下(1美元約合30盧布)，稅率不超過0.1%；清查價爲30萬至50萬盧布，稅率爲0.1%至0.3%；清查價爲50萬盧布以上，稅率爲0.3%至2.0%。俄羅斯特殊羣體享受房產稅減免優惠，如前蘇聯和俄羅斯英雄、衛國战爭老战士、一級二級傷殘人士、現役及退役軍人、烈屬、退休人員，等等。
墨西哥
房地產稅在墨西哥有着較長的歷史並經過數次變革，已形成一套較完善的徵繳體系。墨西哥房地產稅稅率較低，政府希望利用低稅率刺激房地產市場投資，改變房地產市場增速緩慢的現狀 。
房地產稅在墨西哥擁有較長歷史，早在西班牙殖民時期，當地居民就要爲自己所擁有的不動產繳納費用。1917年，房地產稅正式寫入墨西哥法律。1983年，墨西哥議會通過了憲法第115要修正案，規定各州政府向市政府授權，由市一級政府決定當年的房地產稅稅率和所需徵收的總稅額，並代表州政府行使收繳稅款的權力。1999年，墨西哥憲法第115條款經過修改後，規定各級政府在制定房產稅稅率時，要綜合考慮建築物所處地段等多方面因素。
按照法律規定，擁有房產的墨西哥居民每年都要根據相應稅率，向州政府繳納一次房地產稅，房屋的價值由政府派遣的評估師確定。
墨西哥各州政府在計算房地產稅時基本遵循以下公式：房地產稅=(土地面積×土地價格+建築面積×房屋每平方米價格)×房地產稅稅率。在徵收過程中，房地產稅稅率要與各地全年物價指數和地區發展勢頭相掛鉤，根據漲跌情況作出相應調整。
房地產稅印花稅
房地產印花稅的徵稅憑證主要包括：具有房地產买賣合同性質的憑證；房地產產權轉讓書據；房地產權利許可證明；房地產經營账簿；經財政部確定徵稅的其他憑證。
(1)納稅主體。房地產印花稅的納稅人是在我國境內書立、領受應稅房地產憑證的單位和個人以及在國外書立、受我國法律保護、在我國境內適用的應稅房地產憑證的單位和個人。
(2)計稅依據。房地產印花稅的徵稅對象是特定行爲，而其計稅依據則是該種行爲的所負載的資金量或實物量，其中房地產產權轉移書據印花稅的計稅依據是書據所載金額；房地產權利證書(包括房屋產權證和土地使用證)印花稅的計稅依據則是按件計收；房屋租賃合同印花稅的計稅依據是租賃金額；房產購銷合同的計稅依據是購銷金額。
(3)稅率。房地產印花稅的稅率有兩種：第一種是比例稅率，適用於房地產產權轉移書據，稅率爲0.05%，同時適用於房屋租賃合同，稅率爲1%，房產購銷合同，稅率爲0.03%；第二種是定額稅率，適用於房地產權利證書，包括房屋產權證和土地使用證，稅率爲每件5元。
(4)納稅期限和納稅地點。房地產印花稅納稅人根據稅法規定自行計算應納稅額，購买並一次貼足印花稅票(即貼花)，即納稅人在書據的立據時和證照的領受時，納稅義務即發生， 即行貼花，而不是指憑證的生效日期。印花稅實行“三自”繳納辦法，即納稅人按照應稅憑證的類別和適用的稅目稅率自行計算應納稅額、自行購花(即自行納稅，一般在當地稅務機關或其他出售印花稅票的處所購花)、自行貼花；對有些憑證一次貼花數額較大和貼花次數頻繁的，經稅務機關批準，可採用匯貼、匯繳辦法納稅，匯繳期限由稅務機關根據應納稅額的大小予以指定，但最長不超過一個月。
第一，已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本，但以副本或者抄本視同正本使用的，應另貼印花；
