住房按揭

一、概述
　　住房按揭就是購房者以所購住房做抵押並由其所購买住房的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務。
　　按揭需要每月都付款。二、辦理按揭貸款需要的資料
　　1、申請人和配偶的身份證、戶口原件及復印件3份（如申請人與配偶不屬於同一戶口的需另附婚姻關系證明）。
　　2、購房協議書正本。
　　3、房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份。
　　4、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等，包括工資單、個人所得稅納稅單、單位开具的收入證明、銀行存單等。
　　5、开發商的收款帳號1份。
　　其貸款手續及程序是這樣的。
　　首先，請到銀行了解相關情況。並辦理相關帶齊以上的資料申請個人住房貸款。
　　然後接受銀行對您的審查，並確定貸款額度。
　　接下來就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險。辦理產權抵押登記和公證。
　　最後剩下的就是銀行發放貸款，借貸人每月還款和還清本息後的注銷登記。
　　經過以上手續及流程，您就可以通過按揭得到新房子了。 通過記者以上所述您應該對按揭有了更深的認識，並且了解了辦理貸款的相關事宜，希望按揭這把鑰匙打开更多的屬於你、我、他的新房之門。三、樓宇按揭的具體程序

（1）選擇房產

　　購房者如想獲得樓宇按揭服務，在選擇房產時應着重了解這方面的內容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商开發建設的房產是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

（2）辦理按揭貸款申請

　　購房者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持後，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關於購房者獲得按揭貸款支持的規定，準備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

（3）籤訂購房合同

　　銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律文件，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件後，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商籤訂《商品房預售、銷售合同》。

（4）籤訂樓宇按揭合同

　　購房者在籤訂購房合同，並取得交納房款的憑證後，持銀行規定的有關法律文件與發展商和銀行籤訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

（5）辦理抵押登記、保險

　　購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。對期房，在竣工後應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由於按揭貸款期間相對較長，銀行爲防範貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險。購房者購买保險，應列明銀行爲第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少於抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。

（6）开立專門還款账戶

　　購房者在籤訂《樓宇按揭抵押貸款合同》後，按合同約定，在銀行指定的金融機構开立專門還款账戶，並籤訂授權書，授權該機構從該账戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。並辦理相關手續後，一次性將該貸款劃入發展商在銀行开設的銀行監管账戶，作爲購房者的購房款。四、按揭貸款的還款方式

1.等額本金還款

　　是將本金每月等額償還，然後根據剩余本金計算利息，所以初期由於本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨後的時間每月遞減，這種方式的好處是，由於在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。

2.等額本息還款

　　在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，這樣由於每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便於每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸金額。五、辦按揭的三大優點

1.花明天的錢圓今天的夢

　　按揭就是貸款，也就是向銀行借錢，購房不必馬上花費很多錢就可以买到自己的房子，所以按揭購房的第一個優點就是錢少也能买房。

2.把有限的資金用於多項投資

　　從投資角度說，辦按揭購房者可以把資金分开投資，貸款买房出租，以租養貸，然後再投資，這樣資金使用靈活。

3.銀行替你把關

　　辦借款是向銀行借錢，所以房產項目的優劣銀行自然關心，銀行除了審查你本身外，還會你審查开發商，爲你把關，自然保險性高。六、辦按揭的缺點

1.背負債務

　　說到缺點，首先是心理壓力大，因爲中國人的傳統習慣不允許寅喫卯糧，講究節省，所以貸款購房對於保守型的人不合適。而且事實上，購房人確實負擔沉重的債務，無論對任何人都是不輕松的。

2.不易迅速變現

　　因爲是以房產本身抵押貸款，所以房再出售困難，不利於購房者退市。

3.不能對資產進行抵押

　　因爲是銀行抵押貸款，房產未能全部還清楚款項前，是不能對房子進行二次抵押的，房產產權證也是被銀行控制。住房按揭貸款流程

1. 農行住房按揭貸款流程

　　農行住房按揭貸款流程：
　　⑴售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。
　　⑵貸款行對售房商开發項目、建築資質、資信等級、負責人品行、企業社會商譽、技術力量、經營狀況、財務情況進行調查，並與符合條件的售房商籤訂按揭貸款合作協議。
　　⑶借款人與售房商籤訂購房協議，並繳納30%以上的房款(營業房40%)。
　　⑷借款人持購房協議、30%購房收據、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請按揭貸款，並在貸款行开立存款账戶或銀行卡。
　　⑸經調查、審查、審批同意後籤訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續後，將款項存入售房商账戶(保險採取客戶自愿原則)，並通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續。
　　⑹借款人以後只要每月(每季)20日前在存款账戶或銀行卡上留足每期應還款額，貸款銀行會從借款人账戶中自動扣收，到期全部結清。
　　(7)貸款行代理繳納契稅、領取契證、辦妥房地產權證及住房抵押登記手續，收費嚴格按各有關辦理機關的收費標準執行，不收取任何代理費，借款人必須提供辦理以上手續所需的一切材料。貸款歸還後，貸款行注銷抵押物，並退還給客戶。

2.中國銀行住房按揭貸款流程

　　中國銀行住房按揭貸款流程：
　　1.借款人提供申請資料
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　　2.中國銀行審核
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　　3.正式籤約購房合同、個人住房抵押貸款合同
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　　4.辦理合同的公證
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　　5.辦理保險業務
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　　6.辦理產權抵押登記
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　　7.銀行發放貸款
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　　8.借款人還款
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　　9.貸款還清後，辦理抵押，房產注銷登記手續

3.建設銀行住房按揭貸款流程

　　建行按揭住房貸款流程
　　(一) 咨詢：借款申請人除可以到建行濟南市分行任何“個貸”經辦網點，還可到开發商銀企聯絡員處，對該種貸款的具體種類、期限、額度、利率水平、還款方式等進行咨詢，並索取有關資料。
　　(二）受理：借款申請人可以在與房屋出售方籤訂購房意向書，繳足定金後，到貸款建行或銀企聯絡員處領取貸款申請表，申請表填妥並由保證人籤章後，連同要求備齊的各種資料一起報送銀行，也可由銀企聯絡員統一報送。
　　(三) 審查審批：信貸人員在對客戶書面資料進行初審後，對借款宴請人的資信進行現場考察並出具第一責任人調查意見，然後逐級上報審批。審批通過後出具銀行貸款承諾書，承諾書有效期爲壹個月。
　　(四) 籤訂合同發放貸款：借款申請人憑銀行貸款承諾書到出售方籤訂正式購房合同、並繳付30%以上的預付款，然後憑購房合南正本、繳款收據、承諾書和個人私章到貸款建行籤訂借款合同、抵押合同等，同時繳付有關費用。借款合同經借貸雙方當事人籤章後生效，貸款資金劃轉到开發商帳戶同時，借款人領取有關合同文本，並按還款計劃要求，從貸款當月开始還本付息。
　　購房貸款步驟
　　當建行審查同意貸款後，將委托按揭事務中心爲您代辦貸款所有手續，當您接到會籤通知後，請您按以下步驟辦理有關手續：
　　第一步 借款人（購房人）持有關資料（身份證原件、半寸方章及建行活期存折）進入籤合同地點——按揭事務中心。
　　第二步 借款人（購房人）請按指示路线到合同會籤就座，聽取律師講解借款等合同文本。
　　第三步 借款人（購房人）在按揭事務中心大廳保險櫃臺及收費櫃臺遞交建行活期存折，繳納個人住房貸款相關費用。
　　第四步 借款人（購房人）繳納有關費用後憑收費單據到會籤室領取本人的借款等合同文本，並請留心核對合同文本內容。
　　第五步 借款人（購房人）若錯過借款合同講解專場，請自己閱讀合同文本。在閱讀過程中如有疑問請到咨詢櫃臺提問，您將會得到妥善的解釋。
　　第六步 借款人（購房人）如認爲合同沒有什么問題，請您在所有合同文本上籤名蓋章並填寫籤訂日期。
　　第七步 借款人（購房人）辦妥以上事項，請將您的所有合文本，送交律師審閱。
　　第八步 借款人（購房人）有關借款籤約手續已辦妥，按揭事務中心將盡快爲您辦理有關抵押籤名手續，並通知銀行爲您放款，請您放心回家。
　　個人住房貸款需提供的資料：
　　借款人夫妻雙方身份證、戶口本原件及復印件；
　　雙方不在同一戶口中的還須提供結婚證明原件及復印件；
　　借款人夫妻雙方所在單位出具的收入證明原件；
　　合法的購房合同；
　　借款人預付30%以上的預付款收據原件及復印件；
　　貸款銀行規定的其他資料（如家庭財產證明等）。
　　個人住房貸款相關收費標準