房地產保險

簡介
　　房地產保險是整個社會保險的組成部分，是指以房地產作爲標的物，根據訂立的經濟合同，對特定的災害事故造成的經濟損失提供資金保障的一種經濟形式，屬於財產保險的範疇。所謂房地產保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環節中的房屋及其相關利益與責任爲保險標的的保險。保險公司承擔的房地產的風險是純粹風險，即偶然性、意外性和可測定性。
　　房地產雖然風險較少，但並不是毫無風險。因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在。一旦這種可能性轉化爲現實性，那將會給房屋所有者帶來經濟損失甚至人員傷亡。因此，爲了盡量規避風險、減少經濟損失，購买房地產保險就很有必要。
　　房地產保險的建立或發展，對房地產業的經營和管理提供了保障和支持。房地產商品是一種高價值資產，在設計、營建、銷售、分配和使用的各個環節中一旦遭受意外事故，則損失巨大，但如果參加了房地產保險，這種損失就能降低到最低限度。因爲房地產保險將衆多投保人的保險費集中到一起，建立起強大的經濟後備，可以爲遭受損失的投保單位提供必要的資金補償，從而爲房地產資金的正常運用提供良好的條件，在一定程度上能起到資金融通的作用。因此，房地產保險也是房地產金融的重要內容。品種
　　目前，在商品房交易過程中，辦理房地產保險已經成爲必須的一道手續。我國各保險公司推出的與房地產業相關的保險險種主要有：房屋建築工程保險、房屋保險、個人住房按揭保險、房地產財產保險和房地產責任保險。其中，與個人購房密切相關的是後四項。不僅是在購房時是必須的，而且由於房地產的使用時間一般在60年以上，也是在這個相當長的時間內保障你對房屋的使用權的一種有效措施。
　　房屋保險該保險屬家庭財產保險範疇，主要保障火災、爆炸、雷擊等自然災害和意外事故造成的房屋損失。房屋保險一般由屋主或住戶投保，保險費率爲0.1～0.2％，發生損失時，保險公司按房屋的實際價值計算賠償，但以不超過保險金額爲限。
　　個人住房按揭保險近幾年來，一些商業銀行开辦了住房抵押貸款業務，爲了保障受押人的利益，保證抵押的房屋在抵押期間若遭受災害事故損失時能得到相應的賠償，各商業銀行都規定辦理“個人住房按揭保險”作爲獲得抵押貸款的條件之一。“個人住房按揭保險”與前述的家庭財產保險在保險內容方面無多大區別，它主要通過抵押條款規定了抵押人在保險期內的權利和義務。“個人住房按揭保險”保險期限與貸款期限一致，並要求抵押人在投保時一次性繳清保險費。
　　自購公房保險是對居民因房改從而購买原租住的公房的險種。兩種保險的責任相同，因自然災害而造成的保險財產損毀以及爲防止災害蔓延或因搶救、保護等必要措施而造成的保險財產的損失。所保的財產只能是房屋及其附屬設備和室內裝修材料等財產，保險期一般爲一年，可續保，保險費由雙方按規定約定。
　　房地產的風險主要來自於財產。責任，人身等方面，因此房地產保險的種類主要包括這些方面的內容，在我國，房地產保險品種較多，一般投資大衆或工薪階層關心的與住房有關的保險有：　
　　1.房地產財產保險。它屬於財產保險的一種。投保人可以是團體、法人、自然人等，與居民有關的主要是商品住宅保險和自購公有住房保險。
　　2.房地產責任保險，在這裏主要強調房屋所有人。出租人和承租人的責任保險，一般稱爲房地產公衆責任保險。它主要承保在房屋使用過程中產生的賠償責任。
　　3.房地產人身保險，主要是指房屋被保險人遭受因房屋造成的意外傷害而死亡或永久致殘，由保險人支付保險金額的險種。
　　4.貸款抵押房屋保險，它屬於房地產融資保險的一種，是爲了保障貸款資金安全而由借款人作相關投保的一種房地產保險。組成要素
　　房地產保險的組成要素即是房地產保險運行的必備條件， 要有：
　　（一）建立保險基金
　　保險基金的建立是保險人履行賠償義務的重要物質基礎，是房地產保險業務經營的必要條件。房地產保險基金是房地產保險公司向投保人收取的保險費，或稱保險付款的總和，是專爲應付意外事故的損失而作經濟補償之用的特殊資金。保險費的確定主要根據房地產的保險金額、保險費率及保險期限。
　　（二）房地產投保人
　　房地產投保人是指對保險房地產具有保險利益，與保險人訂立保險契約，並交納保險費的人，可以是法人，也可以是公民自然人。房地產投保人必須是被保險房地產的所有人或經營管理人，或者是對保險房地產有利害關系的人。 房地產投保人具有以下義務：
　　按期如數交納保險費； 被保險房地產一旦出險，如實向保險人報告發生危險的情況； 在房地產保險中，投保人應當及時維護被保險房地產的安全，並接受保險人對房地產安全的監督和合理建議，切實做好安全防災工作； 房地產保險範圍內事故發生後，投保人應及時通知保險人； 投保人當事故發生時，應積極採取措施，以防止損失的擴大； 如果投保人將房地產出售或轉讓給第三人,當保險責任範圍內的自然災害和不幸事故發生而造成經濟損失時，如按合同規定，需要通知保險人的，應及時通知。 投保人有權按保險契約向保險人索賠，獲得約定的保險賠償。
　　（三）房地產保險人
　　房地產保險人即是與房地產投保人訂立保險契約，收取保險費和在房地產出險後負責賠償的人，如保險公司。房地產保險公司以及承辦保險業務的銀行等金融機構。
　　保險人的義務是：
　　在約定的保險事故發生後，承擔賠償責任，支付按照合同規定並進行調查後審定的損失費，叫做保險賠償，又稱理賠； 當保險事故發生後，保險人應該立即履行 對投保人承擔的義務，查勘現場，並根據損失的實際情況，核算 確定經濟補償金額予以賠償； 積極开展保險房地產的防損工作，及時檢查房地產可能發生的危險隱患，予以消除。
　　保險人的權利有：
　　按照合同收取保險費，這是保險人最基本的權利； 保險人有要求房地產投保人按合同履行義務的權利； 有適當靈活使用保險金的權利。
　　（四）房地產保險的可保風險
　　在房地產經營的各個環節，不可避免地存在諸多風險，會引起巨大損失，保險是減少風險的一種有效手段，但並不是所有風險都可以通過購买保險方式轉嫁給投保人。保險人承保的風險是有一定條件和一定範圍的，房地產保險的可保風險條件有以下幾點：
　　1.風險必須是偶然的 指風險導致的損失具有不確定性，既有發生的可能性，又不是必然發生的。就某一具體的保險標的物而言，什么時候發生損失，以及發生損失後損失的程度，人們都無法事先預知。
　　2.風險導致的損失必須是意外的意料之中的損失是不能保險的，如房屋折舊，另外，被保險 人故意行爲造成的損失也是不予承保的，如被保險人故意或唆使他人縱火。
　　3.風險屬於純粹風險，而不是投機風險投機風險是指那些風險發生的後果既有損失機會又有獲利可能的風險，如房地產經營本身既有賺錢也有虧損的可能，房地產市場價格波動，也會使有的人虧本或獲利；純粹風險是指那些只有損失的機會而無獲利可能的風險，如房屋遭受火災、水災等。 保險承保的風險必須是純粹風險。
　　4.風險必須是大量的同類標的物均有遭受同類風險損失的 可能性 大數法則是保險賴以建立的數理基礎，大量同類風險的發生，才可能使保險費率制定建立在可靠的數理統計基礎上，也就 是說，風險具有宏觀的確定性與微觀上的不確定性。
　　5.風險損失必須是能以貨幣衡量的，具有較大損失的可能性 保險本身實際上是經濟上的風險轉移行爲，不能明顯地表現爲經濟損失的風險，不能以貨幣衡量的風險，造成損失輕微的風險，是無法承保和投保的。房地產風險種類衆多，但只有符合以上條件的特定的。可保的風險才能以保險責任的形式，反映在各種保險的條款之中，保險人只對保險責任範圍內的風險事故或約定事件所遭受的損失負責。
　　（五）房地產保險合同
　　房地產保險合同又稱保險單。保險契約，是保險雙方當事人之間訂立的明確雙方權利和義務的協議，屬於經濟合同的一種。 它的主要內容包括：
　　1.保險標的及金額。保險標的是指保險載明的特定的投保對象，它是確定保險關系和保險責任的依據；保險標的金額即保險金額，是指當事人約定在保險事故發生後，保險人負責賠償的最高限額，它既是保險人賠付的依據，又是計算保險費的基礎，一般是通過對保險房地產的估價確定的。房地產投保當時的實際價值就是保險價值，保險人和投保人在保險價值內，根據投保人對該標的物存在的利益程度和保障愿望，確定保險金額，作爲保險保障的最高限額。比如，一幢價值100萬元的別墅，如投保100萬元，則是足額投保，如投保50萬元則是部分投保，假設在一次火災中別墅損失80％，則前者可獲賠80萬元（100萬元×80％），後者獲賠40 萬元（50萬元×80％）。在保險合同中，對於保險標的的有關事項，如位置。結構。構造、面積等，必須按合同要求詳細填寫。
　　2.保險費。保險費是房地產投保人爲請求保險人對其保險的物業及利益 承擔保險風險而支付的與保險責任大小相適應的價金。房地產保險費一般以千元爲單位，即每千元房屋保險金額交納若幹元保險 費，它根據具體的保險範圍。保險責任以及險種來確定。如一套價值50萬元的商品房全額投保，保險費爲 元／千元調年，則1年應交保險費500000×l元／千元調年=500元。另外，也可採取保險儲金形式來交納保險費，即在投保時存一筆儲金，保險期 滿，保險公司只退還儲金的本金，相當於以儲金的利息作保險費。
　　3.保險責任。保險人所承擔的風險項目在房地產保險合同中稱爲保險責任，或叫責任條款。責任條款列明保險人承擔的風險種類，叫保險風險。保險標的因保險風險而遭損害，叫保險事故或保險事件。保險責任就是當保險事故發生時，根據保險房地產的損害程度，保險人在保險金額限度內應負的經濟賠償責任。
　　4.保險期限。指房地產保險合同的成立和終止時間，保險合同從生效到終止日的期間。在這一期間內發生的保險事故，保險人負經濟責任。爲了確保保險合同的效力，投保人和保險人雙方在訂立房地產保險合同時，必須對期限達成協議，在房地產保險合同中載明。房地產保險期限一般以一年爲期，但也有長期和短期保單。　
　　5.違約責任。房地產保險在合同中明確規定違約責任是相當重要的。因爲房地產保險合同是最大誠信合同，雙方當事人任何一方不履行義務的行爲，都會造成種種不利後果，所以房地產保險合同應把違約責任列入。房地產保險合同的訂立一般先由投保人到保險公司提出申請，填寫投保單，交清保險費，然後由保險公司發給保險單或保險憑證，這時保險合同即告成立。