房地產开發企業

什么是房地產开發企業
　　房地產开發企業，是指以營利爲目的，從事房地產开發和經營、具有法人資格、實行獨立核算、自負盈虧的全民所有制企業。
房地產开發企業設立的條件
　　房地產开發企業是以營利爲目的，從事房地產开發和經營的企業。設立房地產开發企業，應當具備下列條件：
　　(一)有自己的名稱和組織機構；
　　(二)有固定的經營場所；
　　(三)有符合國務院規定的注冊資本；
　　(四)有足夠的專業技術人員；
　　(五)法律、行政法規規定的其他條件。
　　設立房地產开發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合房地產管理法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合房地產管理法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產开發經營的，還應當執行公司法的有關規定。
房地產开發企業的經營活動
　　房地產开發企業經營活動的主要業務房地產是房產與地產的總稱。房地產开發可將土地和房屋合在一起开發，也可將土地和房屋分开开發。房地產开發企業就是從事房地產开發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：
　　1.土地的开發與經營。企業將有償獲得的土地开發完成後，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然後作爲商品作價出售，還可以开展土地出租業務。
　　2.房屋的开發與經營。房屋的开發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在开發完成的土地上繼續开發房屋，开發完成後，可作爲商品作價出售或出租。企業开發的房屋，按用途可分爲商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。
　　3.城市基礎設施和公共配套設施的开發。
　　4.代建工程的开發。代建工程的开發是企業接受政府和其他單位委托，代爲开發的工程。
房地產开發企業的經營特點
　　房地產开發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點：

　　1.开發經營的計劃性。

　　企業徵用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃範圍之內，按照規劃、徵地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行开發經營。

　　2.开發產品的商品性。

　　房地產开發企業的產品全部都作爲商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。

　　3.开發經營業務的復雜性。

　　所謂復雜性包括兩個方面：
　　(1)經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋开發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從徵地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售後服務全過程。
　　(2)涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建开發產品、出租开發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。

　　4.开發建設周期長，投資數額大。

　　开發產品要從規劃設計开始，經過可行性研究、徵地拆遷、安置補償、七通一平、建築安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個开發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個开發階段都需要投入大量資金，加上开發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。

　　5.經營風險大。

　　开發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量开發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
房地產开發企業的項目投資費用
　　經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由於房地產开發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分开，應合二爲一。房地產开發項目投資與成本費用估算的範圍包括土地購置成本、土地开發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及开發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對於一般房地產开發項目而言，投資及成本費用.由开發成本和开發費用兩大部分組成。

　　(一)开發成本

　　1.土地使用權出讓金。
　　國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
　　2.土地徵用及拆遷安置補償費。
　　(1)土地徵用費。國家建設徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、徵地管理費等。農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
　　(2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產开發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
　　3.前期工程費。前期工程費主要包括：
　　(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費爲建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。
　　(2)“三通一平”等土地开發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
　　4.建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
　　5.基礎設施費。它又稱紅线內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估算法來計算。
　　6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的开發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
　　7.不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和爲基數，按3%一5%計算。
　　8.开發期間稅費。开發項目投資估算應考慮項目在开發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在开發建設項目投資構成中佔較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。

　　(二)开發費用

　　开發費用是指與房地產开發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。
　　1.管理費用。可按項目开發成本構成中前1—6項之和爲基數，按3%左右計算。
　　2.銷售費用。它指开發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約爲銷售收人的2%一3%；(2)銷售代理費。約爲銷售收入的1.5%一2%；(3)其他銷售費用。約爲銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約佔銷售收人的4%一6%。3.財務費用。它指爲籌集資金而發生的各項費用，主要爲借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

　　(三)投資與成本費用

　　估算結果的匯總爲了便於對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出。
房地產开發企業的涉稅
　　房地產开發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
　　一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產，爲納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目徵稅；⑵銷售不動產，稅率爲5%；⑶包銷商承銷，應按“服務業―代理業”徵稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按“服務業―租賃業”徵稅。計算公式=營業額×適用稅率
　　二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅爲計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%徵城市建設維護稅，依3%計徵教育費附加。
　　三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，爲增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；开發土地和新建房及配套設施的成本；开發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
　　四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)爲計稅依據,稅率爲1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
　　五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積爲計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。房地產开發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計徵城鎮土地使用稅和房產稅。
　　六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率爲1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標準。
　　七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行爲性質的憑證稅。分爲從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
　　土地使用權出讓轉讓書立的憑證(合同)暫不徵收印花稅，但在土地开發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋买賣的，籤定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理买賣過戶手續時，應監督买賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
　　八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收範圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)、房屋买賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據×稅率
　　九、耕地佔用稅、固定資產投資方向調節稅:大部分地區，目前已經停止徵收。
　　十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種稅。應納稅額=(全部應稅收入-準予扣除項目)×適用稅率。
　　十一、個人所得稅:是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種稅。房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。