房價調控
概述
公衆在對房市走勢和房價預期觀望的同時，也對政府的調控行爲和調控效果予以觀望。2010年中國房地產政策引已由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，並且先後採取了土地、金融、稅收等多種調控手段。
政策盤點
2010年中國房地產政策引已由此前的支持轉向抑制投機，遏制房價過快上漲，並且先後採取了土地、金融、稅收等多種調控手段。不過,頻頻刷新的地王記錄,以及仍在不斷上漲的房價令政策執行效果和政府公信力屢遭詬病。
國家統計局數據顯示，今年3月全國70個大中城市房屋銷售價格引同比上漲11.7%.1-3月,中國完成房地產开發投資6,594億元,同比增長35.1%;房屋新开工面積3.23億平方米,同比增長60.8%;商品房銷售額7,977億元,同比增長57.7%.
新國十條
1、統一思想,提高認識;
2、建立考核問責機制;
3、實行更爲嚴格的差別化住房信貸政策;
4、發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用;
5、增加居住用地有效供應;
6、調整住房供應結構;
7、確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務;
8、加強對房地產开發企業購地和融資的監管;
9、加大交易秩序監管力度;
10、完善房地產市場信息披露制度;
政策發布
2010年4月18日,國務院發布通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購买第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購买住房貸款.
4月17日,國務院又發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出十條舉措,被稱爲房地產“新國十條”。
4月15日,國土資源部公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%,其中中小套型商品房將佔四成多,超過去年全國實際住房用地總量.
4月15日,國務院出臺具體措施,要求對貸款購买第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍.對購买首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%.
4月14日,國務院常務會議指出,全球金融危機的影響仍在持續,將保持貨幣信貸適度增長,堅決抑制住房價格過快上漲,並將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。並要求,對貸款購买第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。另外,對購买首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%。
4月11日,中國銀監會主席劉明康表示,銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告,並稱房地產風險敞口大,要嚴控炒房行爲.銀監會表示,銀行不應對投機投資購房貸款,如無法判斷,則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平.北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%.
4月7日,國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出,要進一步加強房地產市場調控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產市場秩序.
4月2日,財政部下發通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產的共同購买人均不適用首次購买普通住房的契稅優惠政策.
3月23日,國資委要求78戶不以房地產爲主業的中央企業,要加快進行調整重組,在完成企業自有土地开發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務,並在15個工作日內制訂有序退出的方案。
3月22日,國土資源部會議提出,在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房價上漲過快的城市开展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確並適當增加土地供應總量;房價上漲過快、過高的城市,要嚴控向大套型住房建設供地。
3月12日,國土資源部稱,將於今年3月至7月在全國开展對房地產用地突出問題的專項檢查,本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。
3月18日,國資委表示,除16家以房地產爲主業的中央企業外,78戶不以房地產爲主業的中央企業正在加快進行調整重組,在完成企業自有土地开發和已實施項目等階段性工作後,退出房地產業務。
3月12日,國土資源部稱,將於3月至7月在全國开展對房地產用地突出問題的專項檢查,本次調查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。
3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調控新政,即《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,該通知明確規定开發商競买保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地开發商將被凍結等19條內容.
3月9日,溫家寶總理所做的政府工作報告中強調,促進房地產市場平穩健康發展,要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民羣衆的基本住房需求。其中,提出大力整頓和規範房地產市場秩序。完善土地收入管理使用辦法,抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲的查處力度。
2月20日,銀監會正式發布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》,打擊炒房者和投機行爲。
1月21日,國土資源部發布《國土資源部關於改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》提出,申報住宅用地的,經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地佔住宅用地的比例不得低於70%.
1月10日,國務院出臺國十一條,嚴格二套房貸款管理,首付不得低於40%,加大房地產貸款窗口指導.
中國國務院稱,對二套房不再區分改善型和非改善型,一概執行40%首付;明確要求央行及銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導;加強監控跨境投融資活動,防境外熱錢衝擊中國市場.
調控後招
房價調控攻堅战已經开打
一如此前的多次預測，爲進一步貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，反擊房地產市場回暖炒作，打擊房價重新上漲預期，在“國慶”長假到來之際，9月29日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部相繼出臺了進一步強化房地產調控的政策措施，加碼房地產調控。
在這組政策“組合拳”中，其中最主要的內容是，面向全國範圍，新政策“一刀切”地規定，貸款購买首套自住房商品房，不論面積大小，首付款比例調整到30%及以上；各商業銀行暫停發放居民家庭購买的三套房及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用於購买住房。同時，新政策還要求，各地要立即研究制定貫徹落實“新國十條”的實施細則，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數；加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國……
緊接着，深圳、廈門、上海等地相繼出臺“限購”政策。9月30日晚，深圳緊急出臺《關於進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》規定：對於深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員爲本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房；對於能夠提供在深圳市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在深圳市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在深圳市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。
10月7日，上海市也出臺了《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若幹意見》，其主要內容包括：嚴格執行差別化信貸政策，抑制不合理住房需求；在一定時期內（沒有明確期限）限定居民家庭購房套數，本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)；按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。
此前，北京已經出臺了“限購”政策，暫定同一購房家庭只能在本市新購买一套商品住房。據悉，南京可能也將出臺配合二次調控的地方細則。還有輿論稱，因新政策明確要求各地“立即”制定執行細則，已發細則的地區要進一步調整和完善，將來有可能在全國同意推行“限購”政策。
如此看來，如不出意外，一場由中央政府發起、強化地方政府落實執行中央政策爲重點的房價調控攻堅战，已經开打。
新政策及時“滅火”房價反彈苗頭
誠然，因此前輿論炒作市場“回暖”、調控政策執行不到位、調控效果有限和通貨膨脹加劇、負利率等因素的作用下，房價再次上漲的預期確實有所上升，部分人甚至开始對調控的信心產生了動搖，對調控的效果產生了質疑，放棄或準備觀望。但應該看到的是，這些終究不是主流，不是市場大勢。本文作者陳真誠認爲，實際上，市場主流是絕大多數人在繼續觀望，投資投機者依然在遠離市場，市場大勢是在繼續調整，調控政策已經开始顯效並在儲蓄發酵。
很明顯，這次出臺的調控政策，延續並強化了4月份出臺的“新國十條”的政策內容，使此前的政策措施更加完善、更易執行，堵住了此前一些政策因具有可選擇性而出現的執行漏洞。諸多人認爲政策變化最大的內容，將貸款購买首套自住房商品房的首付款比例一律調整到30%及以上，其實是回歸至2008年救市前的正常政策，等於是撤消了此前的這個降低首付比例的救市政策而已。不難看出，這次出臺的調控政策，其重要目的就是爲了鞏固已有的調控成果，並爲深化房地產調控、促使房價合理回調加把推力，並不是所謂的“二次調控”。
只是，盡管如此，政府並不是啓動“二次調控”，而是在繼續深化一直在進行的調控，但也應該看到，在目前這個調控正處於爬坡階段、市場局勢微妙的關鍵時期，在9月29日及時出臺新政策，其意義不可小視。
9月29日出臺的新政策，說明中央政府對房地產調控的態度一如既往，此輪調控不曾間斷、終止過，短時間內也不會間斷、終止，傳達出中央政府在短時期內不會松動房地產調控政策而將繼續深化調控的信號，表明了中央政府捍衛政策公信力、反擊近期房市回暖房價上漲炒作、強化抑制投資投機性購房、打擊房價上漲預期的態度與決心，不但使得調控加速深化，還對市場此前的“回暖”炒作、房價反彈苗頭進行了及時“滅火”。
新政策重創市場預期
不出所預料，9月29日新政策出臺後，房價預期進而整個市場大勢預期立即遭受進一步的空前重創。除部分城市外，全國各地房地產市場不同程度地產生了政策反應,傳統的“金九銀十”已注定風光不再。
在“十一”黃金周期間，除廣州、深圳、南寧、昆明等城市房地產市場成交繼續火爆外，全國市場均普遍“遇冷”。其中，北京、南京、哈爾濱、合肥等城市的市場表現最爲典型，交易量明顯下滑。如北京，北京房地產交易管理網數據顯示，10月1日-7日期間，除經適房、限價房外，商品住宅累計成交986套、成交面積10.71萬平米，環比前一周分別減少47.07%、50.62%。二手房成交量爲282套，環比前一周的5544套下降超過9成。
事實說明，此前被一些人炒作的“回暖”，在9月29日新政策出臺後就突然蒸發不見了，也說明所謂的“回暖”其實只是假“回暖”，否則，如果真是真“回暖”，又怎么會是如此“短命”？如此經不住調控政策的衝擊？更何況，正如前面所說到的，新政策只是延續並強化了4月份出臺的“新國十條”的政策內容，真正嚴厲的未出政策即开徵房產稅和加息這兩只靴子並沒有落地。本文作者陳真誠認爲，一旦這兩只靴子落地，房地產預期還將進一步遭受打擊，房地產調整還將繼續深化，調整的周期還可能繼續拉長。
不過，也要看到的是，盡管“十一”長假期間絕大多數城市因新政策出臺而成交量大幅下跌，但依然有部分城市的成交量持續走高。而且，與絕大多數城市房地產成交量大幅下降相比，房價下降的幅度並不明顯。這說明，盡管房地產預期遭受了空前重創，市場重回觀望，房價反彈的苗頭被及時掐滅，但房價預期依然如此前般堅挺，調控政策並未起到立竿見影的效果，此輪房地產調控效果依然有限。
新政策依然是相對“保守療法”
應該說，導致目前房價依然堅挺、市場陷入的調控僵局的原因，主要有如下因素：
一是，多年來，房地產調控均見成效、房價越調越漲的嚴酷事實，讓市場各方對調控產生了經驗性“抗體”。
二是，多年來，房地產調控無效而終，所出臺的諸多政策執行不到位，尤其是政府在2008年的救市舉措，讓公衆對政府的調控及調控的決心產生了質疑甚至不相信的心理反應。
三是，盡管不斷出臺各種調控政策，但並沒有觸及土地財政這個問題。
地方政府出於拉動經濟增長、確保土地財政等目的，對調控政策執行不到位，樂於維持、保護甚至推高本地房價，不斷推高並極力維持高地價。
高高在上或並未明顯下降的地價，依然在支撐着房價上漲預期，也讓輿論、开發商及消費者找到了維持高房價、看漲房價預期的理由。
四是，多年來，住房保障工作嚴重滯後，欠账太多。雖然中央政府在此輪調控中強調了加強保障性住房建設，對整體市場來說一時難見成效。即便各地能完成計劃，但離滿足市場需要還將相差甚遠。而且，這種情況短期內還難以解決。
五是，政府出於刺激經濟增長的目的，大量投放貨幣和信貸，造成市場流動性持續過剩，同時經常化維持負利率狀態，在一定程度上容忍乃至放任投資泡沫和通貨膨脹。
日趨見甚的資產泡沫和通貨膨脹、負利率，不斷推高房價預期和房地產投資預期，使得公衆選擇購买房地產等資產，以求保值增值，應對通貨膨脹，強化了房地產的投資功能。
六是，總體來說，此輪房地產調控，政府既想調控房地產又想不傷害GDP增長，既想控制房價上漲又不想觸及政府自身以及銀行、开發商、已購房者等利益羣體的利益，採用的帶有投機性的“中庸思維”，採取的依然是相對“保守療法”措施。
就連此次新政策，政府深化調控的主要措施，也只要是行政手段和強化了的信貸調控政策，完善差別化的住房信貸政策。
此前討論了多年的物業稅事實上已經是無果而終，代之而起的房產稅目前也依然只是高懸未着。對通貨膨脹、負利率現狀等繼續“容忍”乃至“放任”，並沒有採取加息等措施來旗幟鮮明地打擊通貨膨脹和資產泡沫膨脹。
因此說，雖然政府這次新政策相對強化了房地產調控，對公衆的市場心態和房價預期產生了一定的效果，但目前公衆還無法準確量化出政策可能對市場成交量以及房價所可能產生的效果。本文作者陳真誠認爲，事實上，公衆在對房市走勢和房價預期觀望的同時，也對政府的調控行爲和調控效果予以觀望。這樣，如果政府不繼續採取更強力的措施以深化調控，房價預期很可能繼續堅挺，下調的幅度和速度將依然有限。
未來應通過有效的經濟手段來深化調控
接下來，政府如果要採取更強力的措施以深化調控，切實讓高高在上的房價降下來，除繼續強化信貸調控政策和行政手段外，更應採取更有力的市場調控措施：
首先，強化稅收調控手段，加大稅收調控力度，加快出臺、實施房產稅實徵方案。同時，要防止出現這種情況：如果採取一套免徵、稅率過低的方案，就可能導致有限的稅金最終轉嫁到租房者身上。否則，其結果將可能是，不但對持房者產生不了調控作用，未能達到所設想的通過增加持房成本而調控房地產的目的，相反卻可能推高租金。
其次，在經歷一段經濟增長時期、經濟總量基礎增大後，政府應正視經濟增長速度可能正常化放緩的事實，不妨合理下調經濟增長速度的目標。
應該說，時至如今，國內外經濟形勢和國內經濟現狀較此前多年已經發生了巨大變化，政府未必一定要設立確保經濟增長速度達到8%或10%甚至以上的目標。事實上，即便將增長速度下調至5%或6%，也將是世界上經濟增長速度最快的國家之一。
可以預期，一旦政府合理下調宏觀經濟增長速度目標，提高讓老百姓切實受益在社會經濟大盤中的份量，公衆對房地產市場的心態、房價預期將會產生相當大的變化，有利於房價調控，其效果甚至會比出臺任何一個專門性的房地產調控政策要強。
第三，政府應正視中國社會經濟實際情況，正視社會保障確實不力、老百姓對養老着落的擔憂的現實和老百姓儲蓄的習慣，科學看待刺激消費、刺激經濟增長與容忍老百姓習慣性儲蓄的關系，容忍老百姓保持一定的儲蓄，並讓老百姓能通過儲蓄獲取合理的利息回報。
第四，政府應合理壓縮貨幣投放和信貸規模，適當、有效地收緊市場流動性，遏制投資過熱，打擊資產泡沫。近年來，政府採取非常寬松的貨幣政策，社會流動性過剩，民間資金充裕，客觀上成爲了推動房價上漲的重要因素。而且，這些因素對房地產等市場的影響力會持續多年。
第五，及時採取加息措施，逐步使負利率轉正，打擊通貨膨脹。
爲刺激經濟增長，確保經濟增長速度，多年來政府客觀上一直在實行不同程度的通貨膨脹、投資過熱、經濟泡沫和間歇性負利率的政策。
作爲資金價格的利率，對調節資金配置、資源配置、通脹或通縮、財富二次分配以及影響資產價格等方面起着重要作用。從統計局公布的CPI數據與一年期的銀行存款利率對照來看，從2月份开始，CPI已經連續7個月高於一年期定存利率2.25%，負利率已經持續了7個月。
目前，通貨膨脹日趨嚴峻，銀行利率持續爲負，是兩個無法回避的最現實問題。現實性的通貨膨脹，持續而嚴重的負利率，客觀上會扭曲公衆的消費和投資心理以及實際行爲決策，會在一定程度上推高房地產等資產價格泡沫，拉升資產價值估值。
盡管目前房地產調控還在進行中，但如果政府繼續維持低利息、負利率、高通脹，從確保財富保值或資產升值等角度而言，老百姓投資买房可能依然是有利可圖的，這樣就導致老百姓採取逆政府調控的投資行爲，將諸多資金投入到購买房地產，以求實現財產保值增值，對抗通貨膨脹。其結果將是，進一步推高本來已經很高了的房價、地價水平，對衝已經出臺的房地產調控政策，不利於房地產調控。因此說，將來政府如要繼續深化房地產調控，就應及時加息，不能繼續維持負利率。
據悉，中央政府對房地產調控還留有更嚴厲的後招。在後備調控政策中，就包括了實徵房產稅和直接加息等經濟措施……引
蘭州典範
2011年3月25日，甘肅省蘭州市公布了房價調控目標。據介紹，今年蘭州市房價控制目標是新建商品住房價格漲幅不超過9%。按照甘肅省已經出臺的樓市調控政策，甘肅省其他市州確定的新建住房價格漲幅將低於9%。
在今年的樓市調控政策中，甘肅省首次提出在全省各市州實行商品房價格區域控制。今年甘肅省各市州要根據當地經濟發展水平和發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本市州年度新建住房價格控制目標，並於3月25日前向社會公布。
同時，在甘肅省住房和城鄉建設部門的指導下，省會蘭州市確定了新建住房價格控制目標，並要求其他市州確定的新建住房價格漲幅不高於蘭州市，因而甘肅省其他市州確定的新建住房價格漲幅將低於9%。引
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