房地產金融市場
(一)按服務對象不同，房地產金融市場可分爲房產金融市場和地產金融市場
房產金融市場是指銀行或其他金融機構爲房屋再生產所進行資金融通的市場。其中，住宅金融市場在房產金融市場中佔據非常重要的位置。根據金融體制的不同模式，住宅金融市場一般可分爲自由的住宅金融市場和國家指導的住宅金融市場。
在西方國家，自由的住宅金融市場是以私人金融機構爲經營主體，以住宅抵押爲基礎，並由多種信用網絡交織而成的市場，由初級市場和二級市場共同組成。住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關系，即借方既是債務人，又是出押人；貸方既是債權人，又是受押人。借貸雙方以合同爲依據。爲增加住宅抵押資金流動性，金融機構之間又可進行住宅抵押票據的再交易，或發行住宅抵押債券，構成二級市場的經營活動。二級抵押機構用那些最初住宅投資者交付抵押的私人住宅作抵押品，面向社會發行債券，從而構成了住宅金融市場內完備的運行機制，也使住宅資金的良性循環與正常周轉得到了保證。爲了保持金融市場的穩定，促進住宅業的發展，政府對自由的金融市場進行適當的調節，採取制定有關法律。成立專門機構參與市場活動、在市場供應或吸收資金、提供住宅信托保險和保證等措施。
指由中央銀行所控制，借貸條件較穩定，信貸條件比自由市場更爲寬厚的一種住宅金融市場。通常而言，國家指導的市場較少受市場波動影響，借貸期限較長，利率也偏低。中央銀行通過住房信貸合作社及住宅公司等中間機構貸出資本金，同時通過儲蓄及發行債券來籌集住宅投資與信貸資金。在國家指導的住宅金融市場內，政府的控制性調節滲透到金融市場的各層面與各環節，具有高度集中性和統一性，可以充分運用信貸槓杆來調節資金供求，以服從政府住宅發展的整體規劃與整體利益。
地產金融市場是指以土地作抵押物而向金融機構獲得資金信貸的交易活動關系的總和。地產金融包括農地金融和市地金融，其業務主要是：以土地爲抵押品，籌集融通資金，以達到對土地進行开發和利用的目的。地產金融一般以債券化的方式开展業務，具有債權可靠、利息率低、還貸期長、運作安全的特點，是銀行比較樂意從事的業務。房產金融市場和地產金融市場並不是截然分立的，二者有着緊密的聯系，它們相互影響相互作用，共同構成完整的房地產金融市場。
(二)按市場層次的不同，房地產金融市場可分爲初級市場和二級市場
初級市場也稱一級市場，是房地產資金初始的交易市場，是房地產金融市場的基礎部分，主要包括金融機構對房地產資金需求者的各種信貸業務。新房地產證券的發行交易以及上述信貸和證券業務的附屬的金融業務，如政府機構、信托機構和保險機構等對房地產信貸和證券發行的保證。保險和信托等交易活動。房地產信貸業務種類繁多，從房地產开發環節的不同可以分爲土地开發貸款、建築貸款、對個人購买住宅貸款等。房地產信貸對象十分復雜，包括各級政府、房地產企業、工商企業和個人等。房地產信貸資金運用主要是各項貸款、委托貸款，購买債券。繳存存款準備金。上繳稅利等。爲降低信貸風險，房地產金融初級市場一般以抵押方式作爲通常採用的信貸方式。除此以外，發行房地產證券也是初級市場常使用的信貸金融工具，主要用於政府。有關金融機構和开發企業等籌集房地產建設資金。如由國家提供擔保的中央銀行發行的住房債券和由房地產企業發行的以房地產作抵押品的債券。金融機構發行的抵押債券，主要包括以下兒種：
(1)以指定的不動產作爲抵押物發行的債券，例如，一家銀行對一棟房屋發放了抵押貸款，然後再以該房屋爲抵押品發行相應面額的債券，而房屋所有權由信托機構保管；
(2)以受押的大量的不動產爲抵押品集中發行面額不等的債券，由投資者購买；
(3)幾個機構聯合經營不動產抵押，共同發行債券。房地產債券對發行者而言是一種籌資的信用手段，需要付出一定的成本——支付給投資者利息收入；對於投資者而言是一種投資工具，能夠帶來資本的增值。在初級市場上，保險機構和國家有關機構爲房地產信貸提供保險。保證和擔保，充當償還貸款的保證人和保險人；信托機構則負責對抵押品進行保管。
2.二級市場
二級市場是房地產信用的再交易再流通市場，是房地產金融市場的核心部分。二級市場是爲適應房地產信用資金的流動性，均衡各金融機構的存貸結構而產生的。通常爲區域性市場，主要交易對象爲房地產證券交易。在初級市場上，金融機構貸放出大量資金，爲了滿足新的資金需求者的要求，金融機構往往會對原有的房地產信用進行再交易，把原來作爲抵押的房地產或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對於房地產債券的投資者來說，二級市場是他們出售房地產債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場上，大部分交易是在銀行之間進行的。
(三)按市場交易方式，房地產金融市場可分爲協議信用市場和公开市場
協議信用市場是由供需雙方直接面對，按自愿互利原則進行交易，交易價格由交易雙方在借貸協議中議定，交易客戶的範圍也相對穩定。根據不同的金融工具或不同的交易對象，協議信用市場可分爲多種，如住房專項儲蓄存款市場、零星貨幣存款市場。住房專項貸款市場。房地產抵押貸款市場等。
(1)貨幣市場。貨幣市場即短期資金市場，指一年期以下的金融工具交易的場所。其主要功能在於：第一，能夠爲企業的資金短缺和政府的短期赤字實現彌補性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進行投資；第二，貨幣市場將各銀行溶爲一體，使各銀行的存款能在全國信用市場上有效集合起來；第三，能調節大部分企業、家庭以及政府的臨時性、周期性的盈余和赤字。
(2)資本市場。資本市場又稱長期資金市場，指一年以上的金融工具交易的場所，包括長期信貸市場和證券市場。此外，根據房地產金融業務的不同，房地產金融市場可以分爲：房地產儲蓄岑款市場、房地產抵押貸款市場、房地產。
公積金支持的對象發生了錯位，公積金應該是支持低收入家庭，以提高他們的購房能力。相反，現在的公積金貸款對象大多是高收人家庭，因爲高收入家庭容易達到銀行對購房首付款的要求。另外，銀行受利益驅動，更愿意貸款給商業、娛樂業房地產开發項目。這種貸款風險是比較大的，在任何市場中，持續的價格上漲只能是短期的，當投資者發現已經沒有價格上漲的長期經濟背景肘，價格停止上漲(穩定在一定價位。或者掉頭下跌)，一旦房地產市場不景氣，投放在項目上的資金，銀行就無法收回。
交易的費用大體分爲二種：一是識別和篩選費用。這項費用是從銀行角度來說的，銀行對借款人的資格進行審查，將具有違約傾向的顧客排除在外而所發生的費用。銀行爲了準確獲得借款人的信用狀況通常要花費大量資源。爲了盡可能減少這種費用，銀行不得不提高市場準人條件。例如，首付款比例越高，有條件申請貸款的人越少，銀行面臨的違約風險也就越小。二是從信貸需求者的角度來說，借款人爲了準備銀行所要求的各種文件和材料費。在一個完備的市場中，這種費用一般不會花費很高，但是由於中國中介機構的收費不規範，一些政府部門工作效率不高，造成借款人花費大量的時間、精力和金錢。
目前房價漲幅是2000年以來最高的階段。在很多大中城市，房價上漲速度過快。有些城市漲幅平均價格連續二年、三年在15％以上。商品房價格上漲同時也帶動了二手房交易價格的上漲，使商品房安全空置量持續增加。這種闲置規模顯然超過了商品房买賣過程中的正常闲置。目前在中國大中城市繁華地段的普通商品住宅售價可達6000至8000元/m2，高檔住宅則達8000至10000元/m2，上海、北京等城市房價甚至達到10000至16000元/m2。中心地段房價在3500至5000元/m2；市內偏遠郊區的房價也在l500至2400元/m2。假設一個普通雙職工的三口之家平均月工資收入在2000元(一些居民往往還達不到這種收入水平)，在扣除日常生活消費之外，要購置一套住宅需要20年左右。這是房價假設不變得出的結論，實際房價是逐年上漲的。據統計，2005年一季度全國商品房平均銷售價格同比增長12.5％，沈陽市房價今年較去年相比上漲幅度爲5％。現在全國空置商品房面積約1.23億m2，新建的大批房中又有70％闲置在那裏。與國外相比，例如在美國的中等城市，买一套60m2的住房需要l0l2萬美金，按中國最低房價來算中國居民也需要l2萬人民幣。按美元與人民幣的比價來看，美國房子的價格約爲中國房子的八九倍，但這僅相當一對美國夫婦l2年的收入。按照國際通用的比較方法，國外一套普通商品房售價一般爲職工平均年收入的3～6倍，而在中國這一比值卻上升到了20倍左右。
目前，中國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅爲0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。因此，商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而不遺余力地大力發展。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常爲3—8年。中國的個人住房信貸業務是最近3年才开始發展起來的，個人住房信貸剛剛進入風險暴露期，即使有問題也可能還沒有充分暴露。由於中國個人資信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行爲和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。未來房價的波動和利率的變化也在一定程度上加大了拖欠還款的信用風險。另外，“假按揭”等惡意套現行爲也不斷出現，所有這些都說明，一旦風險暴露或債務鏈條發生中斷，商業銀行將面臨着違約風險。
5．商業銀行和其他金融機構經營行爲中存在不理性、不科學、不規範等問題
由於商業銀行普遍把房地產信貸作爲一種“優良資產”大力發展，在經營業務上容易產生急功近利的傾向，比如有的商業銀行降低客戶資質等級評定的門坎，將審查手續簡化，將審查速度加快，等等。又如在發放房地產貸款過程中，有的商業銀行對政府擔保和政府幹預項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，而忽視了這些項目所具有的風險性。再如，目前許多房地產信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能都不如商業銀行。
近年來，由於國內房地產業發展迅速、房地產金融業務效益可觀，各商業銀行均加大了房地產金融業務的投入力度，房地產开發類貸款和個人住房貸款數額連年穩步上升。目前。已形成建行、工行並駕領先，其他各家商業銀行各有所長、緊緊跟上的格局。
由於個人住房貸款業務的質量和效益在各項信貸品種中居於前列，其不良率遠低於其他信貸品種，收益率也居各項貸種前列。同時。個人住房貸款在銀行信貸佔比的提高對於銀行優化信貸結構、提高資產質量、創造效益發揮了重要的作用，因此，目前國內銀行業紛紛加大對個人住房貸款業務的投入。
各家商業銀行都在努力根據市場發展趨勢和潛在需求，借鑑國外先進經驗，多層次、多角度地深化產品及服務的創新。2002年，建行和工行住房抵押貸款證券化工作穩步推進，爲這項業務的最終开展創造了十分有利的條件。此外，由於個人住房貸款期限較長，各家商業銀行及時通過客戶的還款账戶爲客戶提供綜合账戶服務、理財服務或其他金融服務，鞏固客戶，拓寬服務品種。近年來，個人住房貸款政策性貼息業務、個人住房貸款與汽車貸款、裝修貸款的組合、個人住房貸款與儲蓄存款等新業務都已推出。有些銀行還通過與發展商、擔保機構和保險公司的合作，提供多種形式的按揭計劃，進一步提高購房者的支付能力。
借鑑8O年代初中國信貸較高地集中於加工工業(冰箱、彩電、洗衣機等生產线紛紛上馬)，以及90年代初集中於房地產(海南和北海的房地產泡沫)所產生的大量不良貸款等歷史教訓，央行應密切關注信貸集中度問題，及時引導各商業銀行拓展其他信貸業務。同時要繼續加強房地產信貸管理，嚴肅查處房地產信貸中的違規問題，加強房地產信貸風險的管理和防範。完善個人資信管理體系。建立和完善房地產市場預警預報體系、房地產統計指標體系和信息披露制度。
固定利率、等額償還的住房抵押貸款限制了消費者的選擇。銀行需要根據消費者的不同偏好，开發新的信貸品種，創造出新的利潤增長點。根據生命周期理論創設遞增償還的貸款方式。生命周期理論假設：一個家庭的生命周期包括產生、成熟、消亡三個階段。遞增償還抵押貸款正是爲處於生命周期中收入較低但住房需要旺盛的年輕家庭設計的。中國2O世紀7O年代出生的人正進入結婚生育高峯期，迫切需要住房，遞增償還抵押貸款對他們有特殊的吸引力。
由於監管部門對房地產資金信托的控制，目前人們對房地產信托的認知還不高。信托具備多種平臺優化組合優勢，以信托高級形態爲核心，通過信托的串接，將多種金融工具進行優化整合，實現一攬子組合融資解決方案。未來房地產信托的發展方向應是爲房地產开發、收購、买賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務，適應房地產行業的特點，提供有效地資金融通和風險管理手段。
在成熟的房地產金融市場上，房地產开發和經營的融資不僅有債權融資和股權融資一級市場基本形式，而且存在着發達的汪券化二級市場。隨着住房制度改革的深化和人們觀念的轉變個人購房比例逐年增長。實行住房抵押貸款證券化能夠拓寬貸款機構的資金來源，增強貸款機構資產的流動性，分散住房抵押貸款的風險，對於完善中國金融市場，尤其是住房抵押二級市場具有重要意義。
5．建立個人信用制度
建立個人信用制度可以有效地降低住房消費信貸的交易費用。在一定程度上可以起到擴大住房信貸市場的作用。個人信用制度可以有效地防止“道德風險”，因爲它改變了信用依附於工作單位和戶口的情況，使那些沒有當地戶口和固定工作單位的人也可以加入到銀行住房信貸計劃當中來，只要他們具備良好的信用記錄和償還能力。
溫家寶總理在十屆人大三次會議《政府工作報告》中指出“要抑制房價過快上漲勢頭”並將此作爲今年宏觀調控的一項重要任務。穩定房價應以“增加供給，抑制需求”方面着手。增加供給。主要提高經濟適用房供給。經濟適用房是國家給予中低收入人羣的優惠政策。這項政策對於抑制房價過熱有積極的作用。抑制需求，就是要加大對個人住房出租的管理和房產稅出臺的步伐。[1]
